Questão comentada · Direito Civil

Questão 11 — TJ-PB 2015 · CESPE

Direito CivilCESPE2015Magistratura estadual

Acerca dos contratos de locação de imóveis urbanos, assinale a opção correta à luz da jurisprudência dominante do STJ.

  1. AO prazo máximo de prorrogação do contrato de locação estabelecido em ação renovatória é de cinco anos.
  2. BPara a instrução de ação renovatória de locação, é dispensável que o contrato seja escrito, podendo as cláusulas contratuais ser comprovadas por outros meios de produção de prova.
  3. CNa ação renovatória, para o exercício da retomada para uso próprio, o locador não precisa indicar o ramo de atividade a ser explorado no imóvel.
  4. DDurante a prorrogação do contrato, o fiador não é responsável por garantir a satisfação do crédito decorrente, ainda que exista cláusula contratual estabelecendo a garantia por fiança até o momento da devolução do imóvel urbano.
  5. EDevido ao fato de que a lei assegura ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, será nula cláusula inserida em contrato de locação urbana de renúncia ao referido direito.
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Gabarito: A

Comentário de cada alternativa

A
Correta

O art. 51 da Lei 8.245/1991 assegura a renovação "por igual prazo", mas a jurisprudência do STJ limita a renovação judicial a cinco anos, prazo mínimo exigido para a própria renovatória, na linha da Súmula 178 do STF.

art. 51, Lei 8.245/1991Súmula 178 STF
B
Errada

O art. 51, I, da Lei 8.245/1991 exige contrato celebrado por escrito e com prazo determinado, e o art. 71, II, impõe a prova documental do contrato na inicial; não se admite outro meio de prova.

Pegadinha: Dispensa o contrato escrito, requisito legal expresso da renovatória.
arts. 51, I, e 71, II, Lei 8.245/1991
C
Errada

Segundo a posição adotada pela banca, o locador que retoma para uso próprio deve indicar o ramo a ser explorado, para que se verifique a vedação do art. 52, §1º, da Lei 8.245/1991 (o imóvel não pode ser destinado ao mesmo ramo do locatário, salvo se a locação abrangia o fundo de comércio).

art. 52, II e §1º, Lei 8.245/1991
D
Errada

Havendo cláusula de garantia até a entrega das chaves, o fiador responde também durante a prorrogação do contrato (art. 39 da Lei 8.245/1991), ressalvada a exoneração por notificação; nesse sentido, a Súmula 656 do STJ.

Pegadinha: Nega efeito à cláusula de fiança até a devolução do imóvel, que a lei e o STJ reconhecem.
arts. 39 e 40, X, Lei 8.245/1991Súmula 656 STJ
E
Errada

O art. 35 da Lei 8.245/1991 ressalva "disposição contratual em contrário", e a Súmula 335 do STJ declara válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Pegadinha: Ignora a ressalva "salvo expressa disposição contratual em contrário".
art. 35, Lei 8.245/1991Súmula 335 STJ

Para aprofundar

Súmula 178 do STFSúmula 335 do STJSúmula 656 do STJ

Doutrina Essencial (Direito Civil): Locação: Código Civil e Lei do Inquilinato

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