Questão comentada · Direito Civil
Questão 13 — TJ-PE 2015 · FCC
Em locação não residencial de imóvel urbano, na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado,
- Apoderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação e em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
- Bprevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato, não incidindo qualquer disposição restritiva prevista na legislação que rege a locação predial urbana, nem se admite a resilição unilateral pelo locatário, ou a retomada pelo locador, antes de findo o prazo contratual, salvo por falta de pagamento de aluguel e encargos da locação.
- Cprevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato que, entretanto, não poderá ser firmado por prazo inferior a dez anos e, salvo disposição expressa em sentido contrário, não admitirá ação revisional de aluguel, nem ação renovatória do contrato.
- Dnão poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, mas o locatário poderá devolver o imóvel locado, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
- Eprevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo, e não se admite a rescisão do contrato antes do prazo contratual, exceto por falta de pagamento de aluguel e encargos da locação, nem a ação renovatória desse contrato ou a ação revisional de aluguel.
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Comentário de cada alternativa
Correta: na locação built to suit, o art. 54-A, §1º, da Lei 8.245/91 admite a renúncia ao direito de revisão durante a vigência, e o §2º prevê que, na denúncia antecipada pelo locatário, a multa convencionada não excederá a soma dos aluguéis a receber até o termo final.
Errada: prevalecem as condições pactuadas e as disposições procedimentais da lei (art. 54-A, caput), e o locatário pode denunciar antecipadamente o contrato, pagando a multa do §2º.
Pegadinha: Afasta toda a Lei do Inquilinato e veda a denúncia antecipada, que a lei admite com multa.Errada: o art. 54-A não exige prazo mínimo de dez anos nem exclui, por si, a revisional ou a renovatória; apenas permite convencionar a renúncia à revisão.
Pegadinha: Inventa prazo mínimo e inverte a regra da renúncia.Errada: a renúncia à revisão pode ser convencionada (art. 54-A, §1º), e a multa por denúncia antecipada é a pactuada, limitada aos aluguéis até o termo final (§2º), sem a proporcionalidade do art. 4º.
Pegadinha: Aplica ao built to suit a multa proporcional da locação comum.Errada: a lei admite a denúncia antecipada pelo locatário mediante multa (art. 54-A, §2º) e não veda a renovatória nem a revisional, salvo renúncia expressa a esta (§1º).
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Locação: Código Civil e Lei do Inquilinato
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