Por que estudar: a Lei 8.245/1991 aparece com frequência em provas de magistratura estadual, Defensoria e Procuradoria. As bancas cobram prazos (30 meses, 5 anos, 120 dias, 30 dias), denúncia vazia e cheia, direito de preferência e os 6 meses do art. 33, benfeitorias (Súmula 335/STJ), garantias, fiador (Súmulas 214, 268, 549 e 656/STJ, Temas 1.091/STJ e 1.127/STF), renovatória, liminar de despejo, shopping center e built to suit. Em 2026, entrou na pauta a locação por plataformas digitais: a 2ª Seção do STJ decidiu o tema e há repetitivo pendente até nov/2026 (Tema 1.443).
1. Qual lei se aplica
| Situação | Regime |
|---|---|
| Imóvel urbano (residencial, temporada, não residencial) | Lei 8.245/1991 (art. 2.036 do CC) |
| Coisas móveis e imóveis fora da lei especial | Arts. 565 a 578 do CC |
| Imóveis públicos da União, Estados, Municípios, autarquias e fundações | Excluídos (art. 1º, parágrafo único, "a", 1, da Lei 8.245) |
| Vagas autônomas de garagem e estacionamento | Código Civil e leis especiais |
| Espaços publicitários | Código Civil e leis especiais |
| Apart-hotéis, hotéis-residência e equiparados | Código Civil e leis especiais |
| Arrendamento mercantil | Lei especial |
| Imóvel rural | Estatuto da Terra (arrendamento) |
Subsidiariedade: nas matérias não reguladas, aplicam-se o CC e o CPC (art. 79 da Lei 8.245).
Em Procuradoria: bem público de uso especial ou comum não se submete à Lei 8.245. O uso privativo se faz por autorização, permissão ou concessão de uso. Quando a Administração é locatária de imóvel particular, o contrato é regido predominantemente pelo direito privado, com as regras da Lei 14.133/2021 (ver tópico de Contratos Administrativos). Empresa pública que aluga imóvel privado segue, em regra, o direito privado.
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