Questão comentada · Direito Civil
Questão 54 — PGM-Manaus 2026 · FCC
Empresa pública celebrou contrato de locação de imóvel urbano regido pelo direito privado. Antes da assinatura do contrato definitivo, as partes haviam firmado instrumento particular contendo todos os elementos essenciais do negócio com obrigação recíproca de celebração futura da locação, sem cláusula de arrependimento. Após a celebração do contrato definitivo, ocorreu fato extraordinário e imprevisível que elevou substancialmente os custos de manutenção do imóvel. Paralelamente, verificou-se que o locatário, durante as negociações preliminares, havia recebido do locador informações estratégicas acerca da exploração econômica do imóvel. Diante dessa situação, à luz do Código Civil, da Lei nº 8.245/1991 e da doutrina contemporânea dos contratos,
- Aa boa-fé objetiva incide apenas durante a formação e a execução do contrato, não alcançando comportamentos praticados após sua extinção, em observância ao princípio da segurança jurídica.
- Ba resolução por onerosidade excessiva pode ser invocada em qualquer contrato, inclusive nos contratos de execução instantânea já integralmente cumpridos, desde que demonstrado desequilíbrio econômico superveniente.
- Co instrumento firmado antes da celebração do contrato de locação definitivo pode caracterizar contrato preliminar e, inexistindo cláusula de arrependimento, é admissível a obtenção de tutela específica destinada a suprir judicialmente a declaração de vontade da parte inadimplente, sem prejuízo da incidência da boa-fé objetiva na fase pós-contratual.
- Da utilização de informações obtidas legitimamente durante as tratativas ou a execução contratual, após o encerramento do vínculo, jamais caracteriza violação à boa-fé objetiva, por inexistir obrigação contratual em vigor.
- Eo instrumento firmado antes da locação definitiva constitui mera negociação preliminar, razão pela qual o descumprimento da obrigação de contratar admite apenas reparação por perdas e danos, jamais execução específica.
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Comentário de cada alternativa
A boa-fé objetiva (art. 422 do CC) também gera deveres anexos antes da contratação e depois da extinção do contrato (culpa post pactum finitum), como reconhecem os Enunciados 25 e 170 das Jornadas de Direito Civil.
Pegadinha: Restringe às fases de formação e execução um dever que também alcança as fases pré e pós-contratual.A resolução por onerosidade excessiva só cabe em contratos de execução continuada ou diferida (art. 478 do CC). Contratos de execução instantânea já cumpridos não têm prestação futura que possa ficar desequilibrada.
Pegadinha: Usa "em qualquer contrato" e omite o requisito da execução continuada ou diferida.O instrumento com todos os requisitos essenciais do contrato definitivo é contrato preliminar (art. 462 do CC). Sem cláusula de arrependimento, qualquer parte pode exigir a celebração do definitivo e, havendo recusa, o juiz pode suprir a vontade do inadimplente (arts. 463 e 464 do CC; art. 501 do CPC). A boa-fé objetiva continua incidindo depois da extinção do vínculo.
Mesmo depois de encerrado o vínculo, persistem deveres anexos de lealdade e sigilo derivados da boa-fé objetiva. Usar informações estratégicas recebidas na relação em prejuízo da outra parte pode configurar responsabilidade pós-contratual.
Pegadinha: O "jamais" nega a eficácia pós-contratual da boa-fé objetiva.Um instrumento que reúne os elementos essenciais e obriga as partes a contratar é contrato preliminar, e não mera tratativa. Por isso admite execução específica (art. 464 do CC); as perdas e danos são apenas uma opção do credor (art. 465).
Pegadinha: Confunde contrato preliminar com negociações preliminares e nega a tutela específica.Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Efeitos e Extinção dos Contratos: Estipulação em Favor de Terceiro, Vícios Redibitórios, Evicção, Revisão e Resolução
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