Questão comentada · Direito Civil
Questão 55 — PGM-Manaus 2026 · FCC
O Município Delta pretende adquirir um imóvel para a instalação de uma escola pública. Durante a análise jurídica do negócio, a Procuradoria Municipal constatou que: (i) o imóvel objeto da negociação foi prometido à venda por instrumento particular não registrado; (ii) sobre o imóvel existe usufruto vitalício, regularmente, registrado em favor de terceiro; (iii) o proprietário ofereceu o bem em garantia fiduciária à instituição financeira, tendo o contrato sido registrado na matrícula; e (iv) um possuidor alega exercer posse mansa e pacífica há mais de quinze anos sobre área do imóvel, pretendendo o reconhecimento da usucapião. Considerando exclusivamente as informações apresentadas e à luz do Código Civil, da Lei nº 6.015/1973 e da disciplina dos direitos reais,
- Ao compromisso de compra e venda de imóvel não registrado confere ao promitente comprador direito real à aquisição, oponível erga omnes, independentemente de registro.
- Ba constituição do usufruto e da propriedade fiduciária sobre imóvel decorre exclusivamente do contrato celebrado entre as partes, sendo o registro mero requisito de publicidade perante terceiros.
- Co reconhecimento judicial da usucapião depende, necessariamente, da demonstração de justo título e boa-fé, ainda que se trate da modalidade extraordinária.
- Da propriedade fiduciária imobiliária regularmente registrada transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, permanecendo o devedor fiduciado com a posse direta, até eventual consolidação da propriedade, em caso de inadimplemento.
- Ea existência de usufruto registrado impede a alienação da nua-propriedade pelo proprietário, uma vez que o direito real de usufruto torna o bem inalienável, enquanto perdurar o gravame.
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Comentário de cada alternativa
O direito real do promitente comprador depende do registro do compromisso sem cláusula de arrependimento no Cartório de Registro de Imóveis (arts. 1.225, VII, e 1.417 do CC). Sem registro, o compromisso gera apenas direitos obrigacionais entre as partes, sem oponibilidade erga omnes.
Pegadinha: Dispensa o registro, que é justamente o que constitui o direito real.Os direitos reais sobre imóveis constituídos por ato entre vivos só se adquirem com o registro (art. 1.227 do CC). Assim, o registro é constitutivo do usufruto (art. 1.391) e da propriedade fiduciária (art. 23 da Lei 9.514/1997), e não mero requisito de publicidade.
Pegadinha: Reduz a mera publicidade um registro que tem eficácia constitutiva.A usucapião extraordinária dispensa justo título e boa-fé, bastando a posse mansa, pacífica e com ânimo de dono por 15 anos, ou 10 anos se houver moradia habitual ou obras produtivas (art. 1.238 do CC). Esses requisitos são exigidos na usucapião ordinária (art. 1.242).
Pegadinha: Leva para a modalidade extraordinária os requisitos da ordinária.Com o registro do contrato, constitui-se a propriedade fiduciária, que transfere ao credor a propriedade resolúvel e desdobra a posse: o devedor fiduciante fica com a posse direta e o credor, com a indireta (arts. 23 e 25 da Lei 9.514/1997; art. 1.361 do CC). Se houver inadimplemento, a propriedade se consolida em nome do credor (art. 26).
Inalienável é o usufruto em si (art. 1.393 do CC), não o bem. O nu-proprietário pode alienar a nua-propriedade, e o adquirente recebe o imóvel com o usufruto registrado, que continua oponível a ele.
Pegadinha: Transfere ao bem a inalienabilidade que a lei atribui apenas ao direito de usufruto.Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Propriedade Fiduciária: Alienação Fiduciária de Móveis e Imóveis
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