Propriedade Fiduciária: Alienação Fiduciária de Móveis e Imóveis

Por que estudar: é a garantia real mais usada no Brasil e virou tema constante de prova. As bancas cobram os três regimes (CC, DL 911/1969 e Lei 9.514/1997), a purga da mora (Súmula 284 superada, Tema 722, Tema 1.279), o Tema 982 do STF, o Tema 1.095 do STJ (e os Temas 1.420 e 1.266, pendentes até nov/2026), os leilões após a Lei 14.711/2023, a alienação superveniente, a busca e apreensão extrajudicial validada nas ADIs 7.600, 7.601 e 7.608, o adimplemento substancial e a relação com bem de família e pequena propriedade rural.

1. Noções

1.1 Conceito e natureza

Propriedade fiduciária é a propriedade resolúvel transferida ao credor, com escopo de garantia (art. 1.361 do CC). Alienação fiduciária é o negócio que a gera. Com ela:

• O fiduciante (devedor) fica com a posse direta e com o direito real de aquisição (art. 1.368-B).
• O fiduciário (credor) fica com a propriedade resolúvel e a posse indireta (art. 1.361, § 2º).
• Paga a dívida, a propriedade resolve-se em favor do fiduciante.
• A fidúcia não se equipara à propriedade plena (art. 1.367). Por isso é direito real de garantia sobre coisa própria, na lição majoritária.
• Súmula 28 do STJ: pode ter por objeto bem que já integrava o patrimônio do devedor.

1.2 Os três regimes

Regra de aplicação: lei especial primeiro, CC no que for compatível (arts. 1.367 e 1.368-A).

1.3 Regras comuns do CC

• Título (art. 1.362): total da dívida ou estimativa, prazo, juros, descrição da coisa.
• Registro: é constitutivo. RTD do domicílio do devedor; em veículos, repartição de licenciamento, com anotação no certificado (art. 1.361, § 1º).
• Tema 349 do STF: é constitucional constituir a propriedade fiduciária de veículos com o registro na repartição de licenciamento, sem RTD.
• Súmula 92 do STJ: a alienação não anotada no certificado não se opõe a terceiro de boa-fé.
• Pacto comissório: nulo (art. 1.365). Após o vencimento, o devedor pode dar seu direito em pagamento, com anuência do credor (parágrafo único).
• Dever de vender: vencida e não paga, o credor deve vender, judicial ou extrajudicialmente, aplicar o preço e entregar o saldo (art. 1.364).
• Saldo devedor: o devedor continua obrigado (art. 1.366).
• Terceiro que paga: sub-roga-se de pleno direito (art. 1.368).
• Propriedade superveniente do devedor: torna eficaz a transferência (art. 1.361, § 3º).
• Depositário: o devedor guarda como depositário (art. 1.363), mas a prisão civil é vedada (Súmula Vinculante 25 do STF).

1.4 Tributos e encargos

• Art. 1.368-B, parágrafo único: o fiduciário só responde por tributos, taxas e condomínio ao se tornar proprietário pleno, a partir de quando for imitido na posse direta.
• Lei 9.514/1997: cabe ao fiduciante arcar com IPTU e taxas condominiais (art. 23, § 2º, incluído pela Lei 14.620/2023), até a imissão do fiduciário na posse (art. 27, § 8º).
• DL 911/1969: o fiduciário só se obriga por encargos tributários ou administrativos a partir da posse plena, com a apreensão ou a entrega do bem (art. 8º-C, § 8º).
• Tema 1.158 do STJ: antes da consolidação e da imissão, o fiduciário não é sujeito passivo do IPTU.
• Tema 1.153 do STF: é inconstitucional eleger o credor fiduciário contribuinte ou responsável do IPVA, ressalvada a consolidação.
• Tema 685 do STF: não incide IPVA sobre veículo adquirido com alienação fiduciária por pessoa jurídica de direito público.

Procuradoria: essas teses orientam a execução fiscal. O alvo do IPTU e do IPVA é, em regra, o fiduciante.