Questão comentada · Direito Civil

Questão 41 — OAB XVIII

Direito CivilFGV2015OAB

Renato é proprietário de um imóvel e o coloca à venda, atraindo o interesse de Mário. Depois de algumas visitas ao imóvel e conversas sobre o seu valor, Renato e Mário, acompanhados de corretor, realizam negócio por preço certo, que deveria ser pago em três parcelas: a primeira, paga naquele ato a título de sinal e princípio de pagamento, mediante recibo que dava o negócio por concluído de forma irretratável; a segunda deveria ser paga em até trinta dias, contra a exibição das certidões negativas do vendedor; a terceira seria paga na data da lavratura da escritura definitiva, em até noventa dias a contar do fechamento do negócio.

Antes do pagamento da segunda parcela, Mário celebra, com terceiros, contratos de promessa de locação do imóvel por temporada, recebendo a metade de cada aluguel antecipadamente. Renato, ao tomar conhecimento de que Mário havia celebrado as promessas de locação por temporada, percebeu que o imóvel possuía esse potencial de exploração. Em virtude disso, Renato arrependeu-se do negócio e, antes do vencimento da segunda parcela do preço, notificou o comprador e o corretor, dando o negócio por desfeito.

Com base na hipótese formulada, assinale a afirmativa correta.

  1. AO vendedor perde o sinal pago para o comprador, porém nada mais lhe pode ser exigido, não sendo devida a comissão do corretor, já que o negócio foi desfeito antes de aperfeiçoar-se.
  2. BO vendedor perde o sinal pago para o comprador, porém nada mais lhe pode ser exigido pelo comprador. Contudo, é devida a comissão do corretor, não obstante o desfazimento do negócio antes de aperfeiçoar-se.
  3. CO vendedor perde o sinal pago e o comprador pode exigir uma indenização pelos prejuízos a que a desistência deu causa, se o seu valor superar o do sinal dado, não sendo devida a comissão do corretor, já que o negócio foi desfeito antes de aperfeiçoar-se.
  4. DO vendedor perde o sinal pago e o comprador pode exigir uma indenização pelos prejuízos a que a desistência deu causa, se o seu valor superar o do sinal dado, sendo devida a comissão do corretor, não obstante o desfazimento do negócio antes de aperfeiçoar-se.
Ver gabarito e comentário

Gabarito: D

Comentário de cada alternativa

A
Errada

O sinal foi dado em negócio irretratável (arras confirmatórias): a desistência de quem as recebeu obriga à devolução mais o equivalente (art. 418 CC) e admite indenização suplementar se o prejuízo for maior (art. 419 CC). A comissão é devida mesmo com o arrependimento das partes (art. 725 CC).

Pegadinha: Trata as arras como penitenciais, que limitariam a indenização ao sinal, e nega a comissão do corretor.
art. 418 CCart. 419 CCart. 725 CC
B
Errada

Acerta quanto à comissão (art. 725 CC), mas erra ao dizer que nada mais pode ser exigido: sem cláusula de arrependimento, as arras são confirmatórias e o comprador pode cobrar indenização suplementar provando prejuízo maior (art. 419 CC).

Pegadinha: A limitação da indenização ao sinal só existe nas arras penitenciais (art. 420 CC e Súmula 412 STF), não no negócio irretratável.
art. 419 CCart. 420 CCSúmula 412 STF
C
Errada

A primeira parte está correta (arras confirmatórias permitem indenização suplementar – art. 419 CC), mas a comissão é devida: o corretor obteve o resultado útil (acordo das partes) e o art. 725 CC garante a remuneração ainda que o negócio não se efetive por arrependimento.

Pegadinha: Nega a comissão sob o argumento de que o negócio não se aperfeiçoou, ignorando a parte final do art. 725 CC.
art. 419 CCart. 725 CC
D
Correta

O recibo deu o negócio por irretratável, logo o sinal tem natureza de arras confirmatórias: desistindo quem as recebeu, perde-as (devolve-as mais o equivalente – art. 418 CC) e o comprador pode exigir indenização suplementar se o prejuízo superar o sinal (art. 419 CC). A comissão do corretor é devida porque ele aproximou as partes e obteve o acordo, sendo irrelevante o posterior arrependimento (art. 725 CC).

art. 418 CCart. 419 CCart. 725 CC

Para aprofundar

Súmula 412 do STF

Doutrina Essencial (Direito Civil): Compra e Venda, Troca e Contrato Estimatório

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