Questão comentada · Direito Civil

Questão 5 — TJ-MS 2023 · FGV

Direito CivilFGV2023Magistratura estadual

Aderbal é um estelionatário reincidente. Vendeu apartamento de sua propriedade para diversas pessoas, nos seguintes termos: I. para Bruno, em 20/03/2014, mediante a celebração de escritura pública de compra e venda jamais registrada; II. para Carlos, em 20/04/2014, por promessa de compra e venda por instrumento particular, prenotada no Registro de Imóveis em 25/04/2014 (quando já integralizado o preço) e finalmente registrada, após o cumprimento das exigências cartoriais, em 25/05/2015; III. para Dirce, por escritura pública de compra e venda, prenotada no Registro de Imóveis em 26/04/2014 e finalmente registrada, após o cumprimento das exigências cartoriais, em 26/05/2014; e IV. para Edir, pela outorga por mandato in rem suam, por escritura pública, em 21/03/2014. Nesse cenário, instado, o oficial do Registro de Imóveis deverá reconhecer que o legítimo proprietário do bem é:

  1. AAderbal;
  2. BBruno;
  3. CCarlos;
  4. DDirce;
  5. EEdir.
Ver gabarito e comentário

Gabarito: C

Comentário de cada alternativa

A
Errada

Aderbal deixou de ser o titular quando um título translativo foi registrado e passou a valer desde a prenotação (arts. 1.245 e 1.246 do CC). O que se discute é qual adquirente tem prioridade registral, e não a permanência do domínio com o alienante.

arts. 1.245 e 1.246, CC
B
Errada

A escritura de Bruno é a mais antiga, mas nunca foi registrada. No direito brasileiro, a propriedade imóvel só se transfere pelo registro (art. 1.245, §1º, do CC), e o título não registrado gera apenas direito obrigacional contra Aderbal.

Pegadinha: Usa a anterioridade da escritura, que não importa sem registro.
art. 1.245, §1º, CC
C
Correta

Entre títulos contraditórios, prevalece o que foi prenotado primeiro, porque o registro produz efeitos desde a prenotação (art. 1.246 do CC; art. 186 da Lei 6.015/1973). A promessa de Carlos, com o preço já pago, foi prenotada em 25/04/2014, um dia antes da escritura de Dirce, e depois foi registrada. Para a banca, o registro posterior retroage à data da prenotação e dá a Carlos a prioridade, ainda que o registro de Dirce tenha sido concluído antes.

art. 1.246, CCarts. 182 e 186, Lei 6.015/1973arts. 1.417 e 1.418, CC
D
Errada

O título de Dirce foi prenotado em 26/04/2014, depois da prenotação de Carlos (25/04/2014). Como a prioridade é fixada pela ordem do protocolo (art. 186 da LRP; art. 1.246 do CC), o registro feito antes não lhe dá preferência sobre o título prenotado primeiro.

Pegadinha: Usa a data de conclusão do registro em vez da data da prenotação.
art. 186, Lei 6.015/1973art. 1.246, CC
E
Errada

O mandato em causa própria (art. 685 do CC) dispensa a prestação de contas e permite ao mandatário transferir o bem para si, mas não transfere sozinho a propriedade. Para isso seria preciso lavrar e registrar o título translativo, o que Edir não fez.

art. 685, CCart. 1.245, CC
Gabarito controvertido

Corrente oposta

Há quem defenda que Dirce é a proprietária: a prenotação de Carlos teria perdido o efeito pela demora em cumprir as exigências (art. 205 da LRP), e a promessa de compra e venda gera só direito real à aquisição (art. 1.417 do CC), e não domínio, enquanto Dirce registrou uma escritura definitiva antes.

Para aprofundar

Doutrina Essencial (Direito Civil): Compra e Venda, Troca e Contrato Estimatório

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