Questão comentada · Direito Civil
Questão 6 — TJ-MS 2023 · FGV
Cristóvão e Antônia celebraram financiamento imobiliário com o Banco ABC, garantido por alienação fiduciária do apartamento adquirido. Sobrevindo o inadimplemento por parte de Cristóvão e Antônia, a instituição financeira procedeu à consolidação da propriedade em seu nome. Seguindo as disposições contratuais previamente firmadas, o imóvel foi avaliado por uma auditoria externa no valor de quatrocentos mil reais, quando o saldo em aberto já alçava a quinhentos mil reais. Ainda com base no contrato, a instituição financeira deixa de proceder aos leilões judiciais e dá por extinta a dívida, havendo para si o imóvel. Cristóvão e Antônia ajuízam demanda indenizatória para ver restituído o valor das prestações que já tinham suportado antes da perda do bem. Nesse caso, à luz exclusivamente do Código Civil e da Lei nº 9.514/1997, o juiz deverá reconhecer que a instituição financeira impôs aos adquirentes pacto:
- Acomissório, vedado pelo ordenamento jurídico, e determinar a realização dos leilões previstos na Lei nº 9.514/1997 para arrecadar, no mínimo, o valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais;
- Bmarciano, vedado pelo ordenamento jurídico, e determinar a realização dos leilões previstos na Lei nº 9.514/1997 para arrecadar, no mínimo, o valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais;
- Ccomissório, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento, de modo a julgar improcedentes os pedidos de Cristóvão e Antônia;
- Dmarciano, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento, de modo a julgar improcedentes os pedidos de Cristóvão e Antônia;
- Ecomissório, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento; mas, sem prejuízo, admitir que os valores pagos ao longo do financiamento não podem ser perdidos pelos mutuários, sob pena de enriquecimento ilícito.
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Comentário de cada alternativa
Pacto comissório é a cláusula que permite ao credor ficar com a coisa dada em garantia sem avaliação justa, e é vedado (arts. 1.365 e 1.428 do CC). No caso, o imóvel foi avaliado por terceiro independente, como previa o contrato, o que caracteriza pacto marciano, não vedado pela lei.
Pegadinha: Chama de comissório o pacto com avaliação por terceiro, que é a marca do pacto marciano.A qualificação como pacto marciano está certa, mas ele não é vedado. A proibição dos arts. 1.365 e 1.428 do CC alcança apenas o pacto comissório, e a doutrina admite o marciano porque a avaliação por terceiro afasta o risco de enriquecimento do credor.
O pacto comissório tem vedação expressa (arts. 1.365 e 1.428 do CC). Além disso, a cláusula descrita, com avaliação externa, é pacto marciano.
A apropriação do bem pelo credor depois de avaliação justa por terceiro independente caracteriza pacto marciano, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, pois o CC veda apenas o pacto comissório (arts. 1.365 e 1.428). Como o imóvel valia menos que o saldo devedor, não havia excedente a devolver, e a dívida foi extinta, solução parecida com a do leilão frustrado (art. 27, §5º, da Lei 9.514/1997, na redação anterior à Lei 14.711/2023). Por isso, o pedido de devolução das prestações é improcedente, e o CDC não se aplica à resolução do contrato (Tema 1.095 dos Repetitivos do STJ).
Erra na qualificação (é pacto marciano, e o comissório é vedado) e no efeito. Na alienação fiduciária de imóvel, a resolução segue a Lei 9.514/1997, e não o CDC (Tema 1.095 dos Repetitivos do STJ), e não se devolvem prestações quando o valor do bem não cobre a dívida.
Pegadinha: Importa a lógica de devolução de parcelas do art. 53 do CDC, afastada pelo Tema 1.095.Corrente oposta
Uma corrente sustenta que, na alienação fiduciária de imóvel, os leilões do art. 27 da Lei 9.514/1997 são obrigatórios, e que a apropriação direta, mesmo com avaliação, desrespeita a forma legal da resolução (Tema 1.095 dos Repetitivos do STJ).
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Propriedade Fiduciária: Alienação Fiduciária de Móveis e Imóveis
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