Questão comentada · Direito do Consumidor
Questão 19 — TJ-RJ 2016 · VUNESP
Carlos dos Santos mora em um apartamento alugado e pretendendo tornar-se proprietário de sua própria moradia, assinou um contrato de promessa de compra e venda com uma empresa construtora para aquisição de um apartamento. O contrato foi celebrado com cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra, ou de forma parcelada na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda do imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. A partir desses fatos, assinale a alternativa correta.
- ASe houver resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel por vontade de ambas as partes, em conformidade com o avençado no contrato, a restituição dos valores devidos deve ocorrer de forma parcelada ou ao término da obra.
- BSe a resolução contratual for unilateral do promissário comprador, este terá direito à devolução das parcelas pagas, mas a devolução não precisa ser imediata, pois inexiste disposição expressa nesse sentido no Código de Defesa do Consumidor.
- CEsse contrato não se submete ao Código de Defesa do Consumidor, regendo-se integralmente pelas normas do Código Civil, devendo ser observado o princípio pacta sunt servanda.
- DSe houver resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel por vontade unilateral e exclusiva do promissário comprador, em observação à legislação consumerista, Carlos dos Santos terá direito à restituição integral das parcelas pagas.
- ESe houver a resolução do contrato de promessa de compra e venda do imóvel em decorrência de vontade exclusiva do promitente vendedor, caberá a este a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador em aplicação da legislação consumerista.
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Comentário de cada alternativa
Nos contratos sob o CDC, é abusiva a cláusula que adia a devolução para o fim da obra ou a parcela, seja quem for o culpado pela resolução (Tema 577 dos Repetitivos do STJ). A restituição deve ser imediata (Súmula 543 STJ).
Pegadinha: Usa a 'conformidade com o avençado' para validar uma cláusula abusiva.Mesmo quando o comprador dá causa ao desfazimento, a restituição parcial deve ser imediata (Súmula 543 STJ), por ser abusivo adiá-la (art. 51, IV, CDC; Tema 577 do STJ).
Na promessa de compra e venda entre construtora e adquirente pessoa física para moradia há relação de consumo (arts. 2º e 3º CDC), e é sobre esses contratos que a Súmula 543 STJ se aplica.
Quando o desfazimento parte do comprador, a restituição é parcial: o vendedor pode reter parte dos valores para cobrir despesas (Súmula 543 STJ; art. 53 CDC). A devolução integral fica para os casos de culpa exclusiva do vendedor.
Pegadinha: Troca restituição parcial por integral no desfazimento por iniciativa do comprador.Quando a resolução decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor, a restituição das parcelas deve ser imediata e integral (Súmula 543 STJ). A cláusula que adia ou parcela a devolução é abusiva (Tema 577 dos Repetitivos do STJ).
A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) passou a disciplinar prazos e retenções no desfazimento de contratos de incorporação firmados depois dela (art. 67-A da Lei 4.591/64). A restituição integral por culpa exclusiva do vendedor (Súmula 543 STJ) continua valendo, e o gabarito permanece válido em out/2026.
Para aprofundar
Súmula 543 do STJTema 577 do STJ
Doutrina Essencial (Direito do Consumidor): Proteção Contratual: Transparência, Interpretação Favorável, Vinculação, Arrependimento e Contratos de Crédito e Prestações
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