Questão comentada · Direito Civil
Questão 39 — TRF1 2023 · FGV
Paulo prometeu comprar, na planta, um imóvel da Construtora Vida Maravilha por dois milhões de reais. Ocorre que, antes desse negócio, a construtora, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, o havia alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal como garantia do financiamento obtido para a incorporação, tudo devidamente registrado. Anos depois, em uma disputa judicial entre Paulo e a Construtora acerca do imóvel, o juiz, de ofício, determina o prosseguimento do processo, desconsiderando a existência da alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal por aplicação do enunciado sumular nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual a hipoteca firmada entre o agente financiador e a construtora não pode ser oposta ao terceiro adquirente. Nesse caso, o juiz:
- Anão poderia ter agido de ofício, porque, nos termos do enunciado sumular nº 381 do Superior Tribunal de Justiça, “[n]os contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de ofício, da abusividade das cláusulas”;
- Bnão poderia ter aplicado analogicamente o entendimento sumular, considerando a diferença entre a hipoteca e a alienação fiduciária, sendo certo que, neste último instituto, a coisa sequer pertence ao alienante;
- Cnão poderia ter aplicado o entendimento sumular, embora seja teoricamente possível a analogia entre hipoteca e alienação fiduciária, porque a alienação fiduciária precedeu a venda a Paulo, sendo inclusive registrada para fins de eficácia erga omnes;
- Dnão poderia ter aplicado o entendimento sumular, embora seja teoricamente possível a analogia entre hipoteca e alienação fiduciária para tais fins, porque o imóvel estava inserido no Sistema Financeiro de Habitação e alienado à Caixa Econômica Federal, de modo que deve prevalecer o interesse público;
- Eacertou ao realizar a analogia, porque deu interpretação teleológica ao verbete, cuja incidência independe da data da venda e da criação da garantia, seja hipoteca ou alienação fiduciária.
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Comentário de cada alternativa
A Súmula 381 STJ veda conhecer de ofício a abusividade de cláusulas de contratos bancários; aqui o juiz apenas aplicou a ineficácia da garantia perante o adquirente (Súmula 308 STJ), questão diversa.
Pegadinha: Desloca para o caso a vedação da Súmula 381, que trata de outra matéria.Apesar da diferença estrutural entre hipoteca e propriedade fiduciária, o STJ admite a aplicação analógica da Súmula 308 à alienação fiduciária firmada entre construtora e agente financeiro, pois a razão é a mesma: proteger o adquirente de boa-fé.
Pegadinha: Usa a diferença conceitual entre os institutos para afastar uma analogia que o STJ admite.A Súmula 308 STJ afasta expressamente a relevância da anterioridade: a garantia, "anterior ou posterior" à promessa, não tem eficácia perante os adquirentes, ainda que registrada.
Pegadinha: O registro anterior não afasta a súmula, que abrange a garantia "anterior ou posterior".O enquadramento no SFH e a presença da CEF não afastam a proteção do adquirente; a Súmula 308 surgiu justamente em financiamentos de incorporação desse tipo.
Pegadinha: Usa "interesse público" para afastar a proteção do adquirente.Correta: o STJ estende a Súmula 308 à alienação fiduciária dada pela construtora ao agente financeiro, por interpretação teleológica que protege o adquirente de boa-fé, e o verbete não depende de a garantia ser anterior ou posterior à promessa. A ineficácia da garantia perante o adquirente não é a abusividade de cláusula bancária de que trata a Súmula 381, por isso não há impedimento para o juiz aplicá-la.
Corrente oposta
Parte da doutrina rejeita a analogia, porque na alienação fiduciária a propriedade resolúvel é do credor e a Lei 9.514/1997 dá eficácia erga omnes ao registro; para essa corrente, a Súmula 308 seria restrita à hipoteca.
Para aprofundar
Súmula 308 do STJSúmula 381 do STJ
Doutrina Essencial (Direito Civil): Propriedade Fiduciária: Alienação Fiduciária de Móveis e Imóveis
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