Questão comentada · Direito do Consumidor
Questão 40 — TRF1 2023 · FGV
Jerônimo contratou financiamento imobiliário com a Instituição Financeira Dinheiro é Solução. Para ultimar o negócio, o banco lhe impôs a contratação de um seguro habitacional. Fez algumas indicações de seguradoras parceiras, mas Jerônimo preferiu contratar com uma de sua confiança, o que foi aceito. Anos depois, quando já findo, inclusive, o financiamento, Jerônimo constatou que, embora o imóvel lhe tenha sido vendido considerando a metragem de 100 m², tinha, a rigor, apenas 90 m². Daí ter acionado judicialmente a construtora e a seguradora. Considerando o caso descrito, é correto afirmar que:
- Anão houve, por parte da instituição financiadora, a prática de venda casada, nem direta nem “às avessas”, vedada pelo Código de Defesa do Consumidor em seu Art. 39, I;
- Bé de noventa dias o prazo de que Jerônimo dispõe para reclamar do vício oculto, contados do dia em que o identificou, nos termos do Art. 26 do Código de Defesa do Consumidor;
- Co vício identificado no caso concreto é aparente, razão pela qual o consumidor dispõe do prazo de cinco anos para reclamar sua correção, nos termos do Art. 27 do Código de Defesa do Consumidor;
- Do seguro habitacional visa à proteção da família, em caso de morte ou invalidez do segurado, e à salvaguarda do imóvel que garante o respectivo financiamento imobiliário, resguardando, assim, os recursos públicos direcionados à manutenção do sistema, de modo que não tem por objeto os vícios construtivos próprios do imóvel;
- Eliquidado o financiamento e cessado o pagamento dos prêmios, a seguradora não deverá responder pelo vício construtivo, porque a vigência do seguro habitacional está marcadamente vinculada ao financiamento por ter a precípua função de resguardar os recursos públicos direcionados à aquisição do imóvel, realimentando suas fontes e possibilitando que novos financiamentos sejam contratados, em um evidente círculo virtuoso.
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Comentário de cada alternativa
Correta: o banco pode exigir o seguro habitacional, mas não pode obrigar o consumidor a contratá-lo consigo ou com seguradora que indicar (Tema 972 STJ). Como Jerônimo pôde escolher seguradora de sua confiança, não houve venda casada, nem a direta nem a "às avessas" (art. 39, I, CDC).
Na posição adotada pela banca, a diferença de metragem do imóvel não se resolve só pelo prazo decadencial de 90 dias do art. 26 do CDC. Quando se pede reparação, ou na venda ad mensuram, a jurisprudência aplica prazos próprios, e a pretensão contra a seguradora segue o regime do seguro habitacional.
Pegadinha: Reproduz a literalidade do art. 26, §3º, CDC, mas a aplica a uma pretensão que segue outros prazos.O vício descoberto anos depois não é aparente, e o art. 27 do CDC prevê prescrição de 5 anos para a reparação de danos por fato do produto (acidente de consumo), não para reclamar a correção de vício.
Pegadinha: Confunde vício (art. 26) com fato do produto (art. 27).Para o STJ, a cobertura do seguro habitacional obrigatório do SFH abrange os danos físicos do imóvel, inclusive os decorrentes de vícios construtivos ocultos, e não só morte e invalidez.
Pegadinha: Restringe indevidamente a cobertura do seguro habitacional.Segundo o STJ, a quitação do financiamento não afasta a responsabilidade da seguradora por vícios construtivos ocultos que já existiam durante a vigência do contrato e só se manifestaram depois.
Pegadinha: Vincula a cobertura à duração do financiamento, quando o vício surgiu durante a vigência.Corrente oposta
Há quem sustente que a diferença de metragem é vício oculto do produto e que se aplica o prazo decadencial de 90 dias do art. 26, II e §3º, do CDC, contado da descoberta, o que tornaria a alternativa B também correta.
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito do Consumidor): Decadência, Prescrição e Garantias: Arts. 26 e 27, Vício Oculto e Vida Útil, Causas Obstativas, Garantia Legal e Contratual
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