Questão comentada · Direito Civil
Questão 11 — TJ-SC 2019 · CEBRASPE
Matheus e Isaac — o primeiro residente e domiciliado em São Paulo – SP, e o segundo em Recife – PE — resolveram adquirir, em condomínio, imóvel localizado na praia de Jurerê, em Florianópolis – SC, pertencente a Tarcísio, residente e domiciliado em Recife – PE. Após a celebração da promessa de compra e venda com caráter irrevogável e irretratável e depois do pagamento do preço ajustado, Tarcísio se recusou a lavrar a escritura pública definitiva do imóvel, sob a alegação de que o preço deveria ser reajustado, em razão da recente instalação de dois famosos beach clubs na região. Inconformados, Matheus e Isaac resolveram buscar tutela judicial, a fim de obrigar Tarcísio a cumprir o negócio jurídico. Nessa situação hipotética, é correto afirmar, à luz das regras do Código de Processo Civil (CPC) e da jurisprudência majoritária do STJ, que o mecanismo jurídico adequado para a tutela pretendida é
- Aa ação de adjudicação compulsória, que independerá do prévio registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis competente e deverá ser ajuizada em Florianópolis – SC ou Recife – PE, mas não em São Paulo – SP.
- Ba ação reivindicatória, que independerá do prévio registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis competente e deverá ser ajuizada necessariamente em Florianópolis – SC.
- Ca ação de adjudicação compulsória, que independerá de prévio registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis competente e deverá ser ajuizada necessariamente em Florianópolis – SC.
- Da ação reivindicatória, que dependerá do prévio registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis competente e deverá ser ajuizada em Florianópolis – SC ou Recife – PE, mas não em São Paulo – SP.
- Ea ação de adjudicação compulsória, que dependerá do prévio registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis e deverá ser ajuizada em Florianópolis – SC ou Recife – PE, mas não em São Paulo – SP.
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Comentário de cada alternativa
A ação cabível é a adjudicação compulsória e dispensa registro (Súmula 239 STJ), mas, por versar sobre direito de propriedade de imóvel, a competência é absoluta do foro de situação da coisa (art. 47, caput e §1º, CPC), não havendo opção pelo domicílio do réu.
Pegadinha: Acerta a ação e o registro, mas abre opção de foro que o art. 47, §1º, CPC exclui para litígios sobre propriedade.A reivindicatória pressupõe que o autor já seja proprietário e busque a coisa de quem injustamente a possua (art. 1.228, CC); os promitentes compradores ainda não têm o domínio e querem compelir à outorga da escritura, o que se faz por adjudicação compulsória.
Pago o preço de promessa irretratável, o promitente comprador pode exigir a outorga da escritura ou a adjudicação do imóvel (art. 1.418, CC), direito que não se condiciona ao registro do compromisso (Súmula 239 STJ). Por se tratar de litígio sobre propriedade imobiliária, a competência é absoluta do foro da situação do bem — Florianópolis (art. 47, CPC).
Erra na ação (não é reivindicatória), no requisito do registro (dispensado, Súmula 239 STJ) e no foro (absoluto da situação do imóvel, art. 47, CPC).
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso no cartório de imóveis (Súmula 239 STJ), e o foro é necessariamente o da situação do imóvel (art. 47, CPC).
Pegadinha: O registro é exigido pelo art. 1.417 do CC para o direito real oponível a terceiros, mas não para a adjudicação entre as partes.A Lei 14.382/2022 criou a adjudicação compulsória extrajudicial (art. 216-B da Lei 6.015/1973), mas como via facultativa; a ação judicial, a Súmula 239 STJ e o foro da situação do imóvel continuam válidos, e o gabarito se mantém em out/2026.
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Propriedade Fiduciária: Alienação Fiduciária de Móveis e Imóveis
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