Questão comentada · Direito Ambiental
Questão 95 — PGM-Manaus 2026 · FCC
Um empreendimento residencial na modalidade de condomínio fechado foi regularmente aprovado pelos órgãos ambientais e urbanísticos competentes para implantação em extensa área urbana, que compreende trechos caracterizados como Área de Preservação Permanente (APP). O projeto aprovado delimitou as áreas destinadas à ocupação e aquelas submetidas à proteção ambiental, tendo sido posteriormente comercializadas as unidades imobiliárias. Proprietário de uma das unidades, cujo lote confronta, ao fundo, com trecho de APP, suprimiu vegetação nativa em pequena extensão dessa área para a construção de piscina destinada ao uso privativo de sua família. Considerando o regime jurídico das Áreas de Preservação Permanente, a intervenção é
- Aadmissível, pois a aprovação ambiental e urbanística do condomínio alcança as intervenções acessórias decorrentes do uso residencial dos lotes, desde que preservada a destinação originalmente aprovada para o empreendimento.
- Bvedada, pois a aprovação do empreendimento não autoriza, por si só, intervenções posteriores dos proprietários em APP, cuja supressão depende de enquadramento nas hipóteses legalmente admitidas.
- Cadmissível quando a supressão atingir pequena extensão da APP, pois a reduzida dimensão da área afetada permite caracterizar a obra residencial como atividade eventual ou de baixo impacto ambiental.
- Dadmissível mediante autorização do órgão ambiental competente, ao qual cabe ponderar, no caso concreto, a finalidade residencial da obra e a extensão da vegetação cuja supressão tenha sido requerida.
- Evedada se forem ultrapassados os limites de intervenção estabelecidos no licenciamento originário, pois, dentro desses limites, a aprovação ambiental vincula as utilizações posteriores das unidades integrantes do condomínio.
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Comentário de cada alternativa
A aprovação do condomínio não autoriza, nem tácita nem genericamente, supressões posteriores em APP. A vegetação de APP deve ser mantida pelo proprietário ou possuidor a qualquer título (art. 7º da Lei 12.651/2012), e essa obrigação, de natureza propter rem, acompanha o adquirente do lote.
Pegadinha: Estende a aprovação do empreendimento a intervenções posteriores não licenciadas.Intervir em APP ou suprimir sua vegetação só é possível nas hipóteses legais de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental (art. 8º da Lei 12.651/2012), e não há direito de regularizar intervenções futuras fora delas (§4º). Uma piscina de uso privativo não se enquadra em nenhuma hipótese, e a aprovação do condomínio, que já separou as áreas protegidas, não a autoriza.
As atividades eventuais ou de baixo impacto ambiental estão listadas no art. 3º, X, da Lei 12.651/2012, que admite outras atividades similares reconhecidas por ato do CONAMA ou dos conselhos estaduais (alínea k), e piscina privativa não está entre elas. A pequena extensão da área não altera esse enquadramento.
Pegadinha: Usa a dimensão da área como critério, quando o critério legal é a natureza da atividade.O órgão ambiental não pode autorizar intervenção em APP por conveniência privada. Sua atuação está vinculada às hipóteses do art. 8º da Lei 12.651/2012, e fora delas não há espaço para ponderação no caso concreto.
Pegadinha: Atribui ao órgão ambiental uma discricionariedade que a lei não lhe confere.A vedação decorre de a obra não se enquadrar nas hipóteses legais (art. 8º da Lei 12.651/2012), e não de ultrapassar limites quantitativos do licenciamento originário. O licenciamento do condomínio não autoriza previamente intervenções individuais em APP.
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Ambiental): Código Florestal I: Áreas de Preservação Permanente e Reserva Legal
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