Questão comentada · Direito Civil
Questão 29 — PGE-SP 2018 · VUNESP
Desde novembro de 2007, Tício exerce posse mansa, pacífica, ininterrupta e com fim de moradia sobre imóvel urbano com área de 260 m2, baseado em compromisso de compra e venda quitado, mas não registrado, cele brado com Caio. Mévio, de boa-fé, adquiriu o mesmo imóvel de Caio em fevereiro de 2018, mediante pagamento à vista, seguido de posterior registro da escritura pública de compra e venda no Cartório de Imóveis. Em seguida, Mévio move ação de imissão na posse em face de Tício. Nesse caso,
- ATício poderá alegar a usucapião ordinária como matéria de defesa para impedir a procedência do pedido, mediante prova da existência de compromisso de compra e venda quitado, ainda que não registrado, e da posse prolongada exercida com boa-fé.
- BTício não poderá invocar a usucapião como matéria de defesa, ante a vedação à exceptio proprietatis prescrita no art. 1.210, parágrafo 2o do Código Civil e o fato de Mévio ser adquirente de boa-fé.
- Cse acolhida a usucapião como matéria de defesa, Tício deverá indenizar Mévio, pois este não teria adquirido o imóvel de Caio caso o compromisso de compra e venda tivesse sido levado a prévio registro.
- Da alegação de usucapião ordinária formulada por Tício, como matéria de defesa, não impedirá a proce dência do pedido, por falta de prévio registro do compromisso de compra e venda, condição indispensável para torná-lo oponível erga omnes, em especial a Mévio, adquirente de boa-fé.
- Emesmo ausentes os requisitos da usucapião ordinária, Tício poderá alegar a usucapião especial urbana como matéria de defesa, para impedir a procedência do pedido.
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Comentário de cada alternativa
A usucapião pode ser arguida em defesa (Súmula 237 STF). Tício tem mais de 10 anos de posse (nov/2007 a 2018), com boa-fé e justo título — o compromisso quitado, mesmo sem registro, é justo título (art. 1.242 CC; Enunciado 86 CJF) —, o que basta para a usucapião ordinária e afasta a imissão na posse.
O art. 1.210, §2º, CC impede discutir propriedade em ação possessória; a imissão na posse é ação petitória e, de todo modo, a usucapião pode ser alegada em defesa (Súmula 237 STF). A boa-fé de Mévio não impede a aquisição originária já consumada.
Pegadinha: Aplica à ação petitória uma vedação própria das possessórias.A usucapião é modo originário de aquisição: consumada antes da venda a Mévio, Caio já não era proprietário, e Tício nada deve indenizar; eventual prejuízo de Mévio deve ser cobrado de Caio, que vendeu o que não era mais seu.
O registro do compromisso não é requisito do justo título para usucapião ordinária (Enunciado 86 CJF); a oponibilidade erga omnes do registro importa para o direito real do promitente comprador (art. 1.417 CC), não para a usucapião.
Pegadinha: Confunde o registro exigido para o direito real à aquisição com requisito da usucapião.A usucapião especial urbana exige área de até 250 m² (art. 183 CF; art. 1.240 CC); o imóvel tem 260 m², o que afasta essa modalidade.
Pegadinha: A área de 260 m² ultrapassa por pouco o limite de 250 m².Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Usucapião: Modalidades, Requisitos e Procedimentos
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