Questão comentada · Direito Civil
Questão 77 — MP-GO 2023 · FGV
Em junho de 2014, Melissa firmou compromisso de compra e venda de unidade autônoma em construção com a incorporadora Construir S/A, que se comprometeu a entregar as chaves em janeiro de 2016, com cláusula expressa de tolerância de 180 dias. O imóvel foi entregue em maio de 2016, sob protestos de Melissa quanto ao atraso na entrega do bem. De todo modo, já na posse do imóvel, Melissa, fortemente atingida pela pandemia de covid- 19, já não consegue suportar as prestações mensais do imóvel, motivo pelo qual deixa de efetuar o pagamento a partir do mês de outubro de 2023, sendo notificada em novembro de 2023 para purgar a mora, sob pena de desfazimento do contrato. Melissa havia financiado o saldo do preço, por ocasião da entrega das chaves, com o banco Sonho Vivo S/A, transferindo a propriedade do bem em garantia fiduciária ao credor, em contrato devidamente registrado em cartório, com previsão de quitação da dívida no prazo de 8 (oito) anos. A mora não foi purgada, consolidando-se a propriedade em dezembro de 2023, oportunidade na qual o fiduciário busca inaugurar o procedimento de leilão público para alienação do imóvel. Diante deste caso, responda, levando-se em conta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
- Aconsiderando o inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, a resolução do pacto deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, aplicando-se também, segundo a tese do diálogo das fontes, o Código de Defesa do Consumidor.
- Ba defesa não pode alegar adimplemento substancial, porque a Corte Superior já decidiu, em decisão colegiada, que, em caso de alienação fiduciária de coisa imóvel, não é admissível a alegação da tese do adimplemento substancial.
- Cconsolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário deve promover o leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias.
- Dna hipótese de segundo leilão, caso não haja lance que atenda ao referencial mínimo estabelecido pela lei, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de restituir a importância que sobejar.
- Ena hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente.
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Comentário de cada alternativa
Pelo Tema 1.095 dos Repetitivos do STJ, a resolução do contrato com alienação fiduciária registrada segue a Lei 9.514/97, por ser lei específica, afastando-se o CDC; não se aplica o diálogo das fontes nesse ponto.
Pegadinha: Acrescenta o "diálogo das fontes" com o CDC, que a tese do STJ expressamente afasta.Na posição adotada pela banca, a afirmação generaliza indevidamente: o precedente colegiado notório do STJ que rejeitou o adimplemento substancial versava sobre alienação fiduciária de bens móveis (DL 911/69), não de imóvel regida pela Lei 9.514/97.
Pegadinha: Transpõe para imóveis o entendimento firmado para bens móveis.Com a Lei 14.711/2023, o art. 27 da Lei 9.514/97 passou a fixar 60 dias, contados do registro da consolidação, para o fiduciário promover o leilão; o prazo de 30 dias era o da redação anterior.
Pegadinha: Usa o prazo revogado de 30 dias.Conforme o art. 27, §5º, da Lei 9.514/97 (redação da Lei 14.711/2023), se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo, o fiduciário fica investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado de restituir a importância que sobejar (§4º). Como a resolução segue a lei especial (Tema 1.095 do STJ), aplica-se esse regime e não o do CDC.
A Súmula 543 do STJ, aplicável à promessa de compra e venda sob o CDC, só manda restituir integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor; aqui houve financiamento com alienação fiduciária e inadimplemento da compradora, regidos pela Lei 9.514/97 (Tema 1.095 do STJ).
Pegadinha: Omite o requisito da culpa exclusiva do vendedor previsto na Súmula 543 do STJ.Para aprofundar
Súmula 543 do STJTema 1.095 do STJ
Doutrina Essencial (Direito Civil): Propriedade Fiduciária: Alienação Fiduciária de Móveis e Imóveis
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