Questão comentada · Direito do Consumidor
Questão 17 — DPE-RJ 2023 · FGV
Ana realizou promessa de compra e venda por instrumento particular com Construções S/A, para aquisição de um apartamento, no valor de R$ 250.000,00. Pagou R$ 50.000,00 de entrada, mais 24 parcelas de R$ 2.083,33, sendo certo que o saldo remanescente, no valor de R$ 150.000,00, seria financiado por instituição financeira, com assinatura de alienação fiduciária, quando a obra ficasse pronta e as chaves do imóvel fossem entregues. Passados dois anos do prazo para entrega da obra, Ana, sem ter recebido as chaves do imóvel, decidiu rescindir o contrato. Nesse caso, é correto afirmar que:
- Aobservando-se o princípio do pacta sunt servanda, Ana deve se sujeitar à multa contratual que prevê perda da metade do valor pago, pois decidiu rescindir de forma unilateral;
- Ba construtora deve devolver a Ana o valor que recebeu, em sua integralidade, pois deu causa à rescisão;
- CAna poderá receber o valor que pagou, todavia, a construtora poderá reter parte da quantia, como ressarcimento pelas despesas administrativas, a ser fixada judicialmente;
- Da construtora poderá se recusar a devolver, à vista, o valor que lhe foi pago, para que a obrigação se realize de forma parcelada, visando à preservação do empreendimento imobiliário;
- Ea construtora poderá se recusar a rescindir o contrato, propondo ação revisional, para prorrogação do prazo de entrega da obra, observando-se a cláusula rebus sic stantibus.
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Comentário de cada alternativa
Ana não desistiu imotivadamente: a resolução decorre do atraso da construtora. Com culpa exclusiva do promitente vendedor, a restituição é integral (Súmula 543 STJ), sem incidência de multa contra o consumidor.
Pegadinha: Trata como desistência do comprador a resolução causada pelo inadimplemento do vendedor.A construtora atrasou dois anos a entrega e deu causa à resolução. Nesse caso, a Súmula 543 STJ impõe a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador. A retenção parcial só cabe quando o comprador dá causa ao desfazimento.
A retenção para despesas administrativas só é admitida quando o próprio comprador dá causa ao desfazimento. Havendo culpa exclusiva da construtora, a devolução é integral (Súmula 543 STJ).
Pegadinha: Aplica a regra da desistência do comprador ao inadimplemento do vendedor.É abusiva a cláusula que determina a restituição de forma parcelada ou só ao término da obra (Tema 577 dos Repetitivos do STJ), e a Súmula 543 exige restituição imediata.
O atraso de dois anos é inadimplemento da construtora, e o risco da obra é inerente à sua atividade (fortuito interno), não fato extraordinário e imprevisível. Ana tem direito à resolução (art. 475 CC), e a construtora não pode impor-lhe a prorrogação.
Pegadinha: Invoca a rebus sic stantibus para premiar quem está em mora.Para aprofundar
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