Questão comentada · Direito Civil
Questão 4 — TJ-SP 2023 · VUNESP
João alugou ao amigo Marcelo o imóvel residencial situado no Município de Santos, no Estado de São Paulo. O contrato escrito foi firmado em 8 de janeiro de 2019, com prazo de duração de 24 (vinte e quatro) meses. Ao término do prazo, o contrato foi prorrogado por tempo indeterminado, mantidas as mesmas condições e cláusulas do contrato findo. Após 4 (quatro) anos da celebração da locação, não havendo mais interesse na manutenção do contrato, sem qualquer motivo específico, João telefonou para o locatário Marcelo. O locatário, informalmente, deixou claro que não iria desocupar o imóvel, pois não estava com tempo para fazer sua mudança. Diante da recusa verbal do locatário, o que deverá fazer João para compelir Marcelo a desocupar o imóvel?
- ADenunciar a locação somente depois de 5 (cinco) anos da celebração do contrato. Após, caso o imóvel não seja desocupado, deverá ingressar com ação de despejo (denúncia vazia).
- BDenunciar a locação, encaminhando notificação com concessão de prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do imóvel. Após, caso o imóvel não seja desocupado, deverá ingressar com ação de despejo (denúncia vazia).
- CDenunciar a locação, encaminhando notificação para desocupação imediata do imóvel. Não havendo desocupação, deverá ingressar com ação de despejo (denúncia vazia).
- DConsiderar denunciada a locação em razão do contato telefônico e, imediatamente, ingressar com ação de despejo.
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Comentário de cada alternativa
Locação residencial ajustada por menos de 30 meses (aqui, 24) e prorrogada por prazo indeterminado só admite retomada nas hipóteses do art. 47 da Lei 8.245/1991; sem motivo específico, a denúncia vazia depende de a locação ultrapassar cinco anos ininterruptos (art. 47, V). Com quatro anos de contrato, João deve esperar completar os cinco anos e então, se Marcelo não sair, ajuizar o despejo.
A denúncia imotivada com notificação de 30 dias é do art. 46, §2º, da Lei 8.245/1991, que só vale para contratos residenciais de 30 meses ou mais. Como o contrato era de 24 meses, aplica-se o art. 47, e a denúncia vazia só cabe depois de cinco anos de locação.
Pegadinha: Aplica a contrato de 24 meses a regra feita para contratos de 30 meses ou mais.Não existe denúncia com "desocupação imediata": além de não estar presente nenhuma hipótese do art. 47 da Lei 8.245/1991 (os cinco anos ainda não se completaram), a lei sempre garante um prazo ao locatário para desocupar.
Um telefonema não vale como denúncia, que exige notificação inequívoca e, de preferência, escrita. E o motivo principal: com quatro anos de contrato não há hipótese de retomada imotivada (art. 47, V, da Lei 8.245/1991), então o despejo seria improcedente.
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Locação: Código Civil e Lei do Inquilinato
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