Questão comentada · Direito Civil
Questão 5 — TJ-SC 2015 · FCC
Uma pessoa jurídica de direito privado, que atua na área de supermercados, celebrou com outra pessoa jurídica, que se dedica a atividades no ramo imobiliário, contrato pelo qual esta se comprometeu a adquirir um terreno indicado por aquela e a construir um prédio a fim de que lhe fosse locado pelo prazo de vinte anos, sendo que, se a locatária denunciasse o contrato antes do termo final, ficaria sujeita a multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis a receber até o fim do prazo da locação. I. É um contrato atípico, porque não disciplinado especificamente em lei, vigorando apenas as condições livremente pactuadas entre as partes. II. A multa contratual devida pela denúncia do contrato será sempre proporcional ao período de cumprimento do contrato, sendo nula a cláusula que estipulou multa equivalente à soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. III. Nele poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de sua vigência. IV. É uma operação imobiliária conhecida como built to suit, mas disciplinada na lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos. V. É modalidade de locação residencial ou não residencial para a qual a lei estabelece regras especiais entre as quais a de que o prazo será sempre determinado. Acerca desse contrato, é correto o que se afirma APENAS em:
- AIII e V.
- BI e II.
- CIII e IV.
- DI e III.
- EII e IV.
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Análise das assertivas
O contrato built to suit é típico, pois está disciplinado especificamente no art. 54-A da Lei 8.245/91, incluído pela Lei 12.744/2012. As condições não são livremente pactuadas sem qualquer regramento legal.
O art. 54-A, §2º, da Lei 8.245/91 admite expressamente multa equivalente à soma dos aluguéis a receber até o termo final. A cláusula penal no built to suit não se sujeita à redução proporcional do art. 413 do CC, por disposição legal específica.
O art. 54-A, §1º, da Lei 8.245/91 permite expressamente a convenção de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato built to suit.
O built to suit é uma operação imobiliária disciplinada no art. 54-A da Lei de Locações (Lei 8.245/91), incluído pela Lei 12.744/2012. Não é contrato atípico.
O built to suit é modalidade de locação NÃO RESIDENCIAL (art. 54-A, caput), não 'residencial ou não residencial'. Além disso, embora o art. 54-A mencione 'prazo determinado', não há imposição legal de que o prazo 'será sempre' determinado — é a natureza do negócio que assim exige.
Comentário de cada alternativa
A assertiva III está certa, pois a lei admite a renúncia ao direito de revisão dos aluguéis no built to suit. A V está errada: o art. 54-A da Lei 8.245/1991 trata apenas de locação não residencial de imóvel urbano, não de locação residencial.
Pegadinha: Inclusão indevida da locação residencial na assertiva V, quando o built to suit é só não residencial.As duas assertivas são falsas. O contrato está previsto na Lei de Locações (art. 54-A, incluído pela Lei 12.744/2012), de modo que não é atípico nem regido só pelo que as partes pactuaram. E a multa pela denúncia antecipada pode chegar à soma dos aluguéis a receber até o termo final, o que torna válida a cláusula descrita.
Pegadinha: Aplicar ao built to suit a regra geral da multa proporcional do art. 4º da Lei 8.245/1991, que ressalva expressamente essa hipótese.O negócio descrito (aquisição e construção de imóvel especificado pelo futuro locatário, para lhe ser locado por prazo determinado) é o built to suit, disciplinado no art. 54-A da Lei 8.245/1991, incluído pela Lei 12.744/2012, o que confirma a IV. O § 1º do mesmo artigo permite convencionar a renúncia ao direito de revisão dos aluguéis durante a vigência do contrato, o que confirma a III. As demais assertivas erram: o contrato tem previsão legal (I), a multa pode alcançar a soma dos aluguéis restantes (II) e a locação é apenas não residencial (V).
A assertiva III está certa, mas a I não. Desde a Lei 12.744/2012 o built to suit tem previsão expressa no art. 54-A da Lei 8.245/1991. Prevalecem as condições livremente pactuadas, mas também se aplicam as disposições procedimentais da Lei de Locações, de modo que não vigoram apenas as cláusulas contratuais.
Pegadinha: Tratar o built to suit como contrato atípico, como parte da doutrina fazia antes da Lei 12.744/2012.A assertiva IV está certa, mas a II não. No built to suit, a multa pela denúncia antecipada do locatário não segue a regra da proporcionalidade ao tempo cumprido: a lei permite a multa convencionada, limitada à soma dos aluguéis a receber até o termo final. A cláusula do enunciado é válida.
Pegadinha: Generalização da multa proporcional com o uso de "sempre", ignorando a regra especial do built to suit.Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Locação: Código Civil e Lei do Inquilinato
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