Questão comentada · Direito Civil
Questão 3 — TJ-RJ 2023 · VUNESP
Foi celebrado um contrato de compra e venda de bem imóvel urbano por meio de instrumento particular, em que as partes atribuíram ao imóvel o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais). O instrumento particular foi apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis para registro que, por sua vez, apresentou nota devolutiva, sob o argumento de que o valor atribuído pelas partes ao bem imóvel no negócio jurídico era manifestamente incompatível com o valor de mercado, bem como que o valor venal do imóvel, apurado pelo fisco municipal para fins de lançamento de tributos, era de R$ 99.000,00 (noventa e nove mil reais). Tendo em vista os fatos acima, entendeu o Cartório de Registro de Imóveis pela necessidade de escritura pública para instrumentalizar o contrato de compra e venda. Tendo em vista o caso hipotético, bem como o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, pode-se corretamente afirmar que
- Aem razão do indício de que o valor do imóvel atribuído pelas partes era irreal, corroborado pelo valor apurado pelo fisco para fins de lançamento tributário, foi acertada a exigência de escritura pública para a formalização da compra e venda.
- Ba lei impõe o uso do valor venal de referência para fins de apuração da necessidade ou não de formalização do negócio jurídico por escritura pública.
- Capenas se o imóvel tivesse valor superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) haveria necessidade da compra e venda ser formalizada mediante escritura pública.
- Dnão caberia a negativa do registro, tendo em vista que as partes podem livremente atribuir o valor do negócio jurídico o qual prevalece para fins de se apurar a necessidade ou não de escritura pública.
- Edeveria o cartório de registro de imóveis proceder a uma avaliação imobiliária para auferir o valor de mercado do imóvel, não podendo se utilizar do valor venal atribuído pelo fisco municipal como critério de referência.
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Comentário de cada alternativa
O art. 108 do CC exige escritura pública para negócios sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, e a posição do STJ adotada pela banca é que importa o valor do imóvel, aferível pelo valor venal fiscal, e não o preço declarado pelas partes. Como o valor venal (R$ 99.000,00) supera esse limite e o preço de R$ 3.000,00 é manifestamente irreal, a exigência do registrador foi correta.
O art. 108 do CC fala apenas em "valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo" e não manda a lei usar o valor venal de referência. O uso do valor fiscal como parâmetro vem da interpretação jurisprudencial, não de imposição legal.
Pegadinha: Atribui à lei um critério que decorre da jurisprudência.O limite do art. 108 do CC é de 30 salários mínimos, e não um valor fixo de R$ 100.000,00. Em 2023 isso equivalia a cerca de R$ 39.600,00, de modo que um imóvel de R$ 99.000,00 já exige escritura pública.
Pegadinha: Troca o parâmetro em salários mínimos por um valor fixo inventado.Pela posição adotada pela banca, a forma exigida pelo art. 108 do CC depende do valor real do imóvel, e não do preço livremente declarado. Do contrário, bastaria subdeclarar o preço para afastar a escritura pública. O Enunciado 289 do CJF, porém, defende o valor atribuído pelas partes (ver comentário geral).
Pegadinha: Reproduz a tese do Enunciado 289 do CJF, superada no ponto pela posição do STJ adotada pela banca.O registrador não precisa fazer avaliação imobiliária própria. O valor venal apurado pelo fisco é um parâmetro objetivo idôneo para verificar se o negócio supera o limite do art. 108 do CC.
Pegadinha: Nega justamente o critério (valor venal fiscal) adotado como referência.Corrente oposta
O Enunciado 289 da IV Jornada de Direito Civil (CJF) sustenta que o valor do art. 108 do CC é o atribuído pelas partes, e não o arbitrado pelo fisco, o que levaria à alternativa D. A banca seguiu a posição do STJ que privilegia o valor real do imóvel, aferível pelo valor venal fiscal.
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Compra e Venda, Troca e Contrato Estimatório
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Criar conta grátisQuestão de prova oficial, com o gabarito definitivo da banca. Comentário elaborado pelo Cátedra a partir do texto da lei e da jurisprudência citada, como apoio ao estudo.