Questão comentada · Direito Civil
Questão 6 — TJ-RJ 2016 · VUNESP
Nos contratos de locação não residencial em que há “construção sob medida”, amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-to-suit, é correto afirmar que
- Ao contrato deverá ser firmado por escrito e com prazo determinado, não podendo ser inferior a 5 (cinco) anos.
- Ba vigência da locação, em caso de alienação do imóvel pelo locador, independe de cláusula de vigência e averbação do instrumento contratual na matrícula do imóvel.
- Cé vedada a estipulação de mais de uma modalidade de garantia em benefício do locador.
- Dé nula a estipulação de cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
- Ea cláusula penal estabelecida por denúncia antecipada do locatário poderá alcançar a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
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Comentário de cada alternativa
O art. 54-A da Lei 8.245/91 não fixa prazo mínimo de 5 anos para a locação built-to-suit. Ele prevê que prevalecem as condições livremente pactuadas.
Pegadinha: Inventa um prazo mínimo inexistente, possivelmente confundindo com o prazo da renovatória (art. 51).Para obrigar o adquirente a respeitar a locação, continua sendo necessário um contrato por prazo determinado, com cláusula de vigência e averbado na matrícula (art. 8º Lei 8.245/91). O art. 54-A não dispensa esses requisitos.
Pegadinha: Dispensa a cláusula de vigência e a averbação, que continuam exigidas.O art. 54-A manda prevalecer as condições livremente pactuadas no contrato built-to-suit. Por isso, a doutrina majoritária admite garantias cumuladas, afastando a vedação geral do art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91.
Ao contrário, o art. 54-A, §1º, da Lei 8.245/91 permite expressamente que as partes renunciem ao direito de revisar o aluguel durante a vigência do contrato.
Pegadinha: Inverte a regra: a renúncia à revisional é válida.Se o locatário denunciar o contrato antes do fim, a multa convencionada pode chegar à soma dos aluguéis que faltam até o termo final (art. 54-A, §2º, Lei 8.245/91). Isso afasta a redução proporcional do art. 4º, já que o locador fez o investimento sob medida.
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Locação: Código Civil e Lei do Inquilinato
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