Questão comentada · Direito Civil
Questão 4 — TJ-RJ 2016 · VUNESP
Em 2010, no auge de um “boom imobiliário”, Luciano adquiriu de uma construtora um apartamento já construído. Deu pequena entrada de R$ 20.000,00 e o saldo financiou junto à própria construtora, subscrevendo escritura pública de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia. Em 2015, com a crise financeira que assolou o país, Luciano deixou de pagar as parcelas junto à fiduciária. A esta altura, Luciano já havia pago valor equivalente a 50% do preço, faltando pagar R$ 250.000,00. Assim, a construtora intimou Luciano, via cartório, para que purgasse a mora no prazo legal. Sem meios para tanto, Luciano não pôde purgar a mora. Assim, a fiduciária procedeu à consolidação da propriedade em seu nome e promoveu o público leilão do imóvel, que foi arrematado por Mounir, em primeira hasta, por R$ 650.000,00, lavrando-se imediatamente o auto de arrematação. No dia seguinte, Luciano compareceu à sede da construtora para quitar integralmente sua dívida, mas a fiduciária recusou-se a receber, argumentando que já havia se encerrado o prazo para purgação da mora. Nesse panorama fático, assinale a alternativa correta, de acordo com a legislação aplicável e jurisprudência sobre a matéria.
- AO estágio do procedimento extrajudicial não mais admite que o fiduciante purgue a mora ou quite a dívida, assegurado seu direito de receber o valor que superar a dívida, acrescida de eventuais outras despesas e encargos.
- BNão havendo desocupação voluntária por Luciano, Mounir poderá ajuizar ação de imissão na posse, não se admitindo a concessão de liminar, em razão do tempo de exercício da posse pelo fiduciante.
- CLuciano pode requerer judicialmente a anulação da consolidação da propriedade, com fundamento da teoria do adimplemento substancial.
- DÉ nula a alienação fiduciária em garantia avençada, na medida em que é modalidade de contratação privativa das entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.
- ELuciano pode purgar a mora ou quitar sua dívida antes que haja determinação judicial para imissão do arrematante na posse do imóvel, assegurado ao arrematante a devolução do valor pago.
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Comentário de cada alternativa
Com a propriedade consolidada e o imóvel já arrematado (auto de arrematação lavrado), não há mais como purgar a mora nem quitar a dívida. Resta ao fiduciante receber o que o lance superar a dívida, despesas e encargos (art. 27, §4º, Lei 9.514/97). Mesmo a jurisprudência mais favorável ao devedor na época só admitia a purgação até a assinatura do auto de arrematação, o que não beneficia Luciano, que apareceu no dia seguinte.
O arrematante tem direito à reintegração na posse com liminar para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade (art. 30 Lei 9.514/97). O tempo de posse do fiduciante não impede a liminar.
Pegadinha: Nega a liminar que a própria Lei 9.514/97 garante.Pagar 50% do preço está longe de configurar adimplemento substancial. Além disso, a resolução da alienação fiduciária de imóvel segue o procedimento especial da Lei 9.514/97 (Tema 1.095 dos Repetitivos do STJ), que não prevê esse obstáculo à consolidação.
A alienação fiduciária de imóvel pode ser contratada por qualquer pessoa física ou jurídica, e não é privativa das entidades do SFI (art. 22, §1º, Lei 9.514/97). A construtora podia ser credora fiduciária.
Pegadinha: Inventa uma exclusividade das entidades do SFI que a lei afasta expressamente.Não há direito de purgar a mora até a imissão do arrematante na posse. Depois do leilão e do auto de arrematação, o devedor só tem direito ao saldo (art. 27, §4º, Lei 9.514/97). Hoje, após a Lei 13.465/2017, ele tem apenas direito de preferência até o segundo leilão (Tema 1.288 do STJ).
Pegadinha: Desloca o marco final da purgação para a imissão na posse, o que a lei não prevê.A Lei 13.465/2017 incluiu o §2º-B no art. 27 da Lei 9.514/97: depois da consolidação, o devedor tem apenas direito de preferência até o segundo leilão (Tema 1.288 do STJ). O gabarito continua válido em out/2026.
Para aprofundar
Tema 1.095 do STJTema 1.288 do STJ
Doutrina Essencial (Direito Civil): Propriedade Fiduciária: Alienação Fiduciária de Móveis e Imóveis
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