Questão comentada · Direito Civil
Questão 9 — TJ-CE 2025 · FGV
Maria reside há 12 anos em um terreno de 250 m² no município de Caucaia, CE. Desde que assumiu a posse do terreno, estabeleceu moradia com sua família, realizou benfeitorias e efetuou regularmente o pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel. A posse foi obtida mediante contrato particular de promessa de compra e venda firmado com João, que se dizia proprietário, embora o contrato nunca tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Recentemente, Maria recebeu notificação da Prefeitura de Caucaia informando que o terreno é, na realidade, terra devoluta e determinando a desocupação, visto inexistir inscrição no Registro Geral de Imóveis. Buscando garantir sua propriedade, Maria procurou a assessoria jurídica para verificar a possibilidade de ajuizar ação de usucapião. Durante a análise jurídica, constatou-se que, antes da posse exercida por João, o imóvel estava gravado com hipoteca em favor do Banco XYZ. Considerando a hipótese apresentada, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e os requisitos legais relativos à usucapião de bens imóveis, assinale a afirmativa correta.
- AO contrato particular de promessa de compra e venda não constitui justo título para fins de usucapião, uma vez que inexiste o registro formal da transferência da propriedade.
- BMaria não poderá adquirir o imóvel por usucapião, pois o prazo de 12 anos é insuficiente para a modalidade própria na situação, que é a extraordinária.
- CCaso Maria utilize exclusivamente para a moradia familiar e não possua outros imóveis, o prazo para a usucapião especial urbana é 10 anos e independe do contrato particular.
- DAinda que Maria demonstre todos os requisitos necessários à usucapião, a existência de hipoteca anterior impede a aquisição por usucapião em respeito ao direito real de garantia do Banco Estadual do Ceará.
- EO contrato particular de promessa de compra e venda constitui justo título hábil para fundamentar pedido de usucapião, desde que comprovada boa-fé, posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo aplicável à modalidade adequada.
Ver gabarito e comentário
Comentário de cada alternativa
Justo título é o ato que seria hábil a transferir o domínio se não tivesse vício, e a doutrina e a jurisprudência admitem o compromisso de compra e venda, mesmo sem registro, como justo título (Enunciado 86 da Jornada de Direito Civil). O registro não é exigido para a usucapião.
Pegadinha: Exige registro, o que confunde justo título com título já apto a transferir a propriedade.Com justo título e boa-fé, cabe a usucapião ordinária em dez anos (art. 1.242 do CC); e mesmo a extraordinária cai para dez anos quando há moradia habitual ou obras (art. 1.238, parágrafo único). Os 12 anos bastam.
Pegadinha: Elege a modalidade errada e ignora a redução de prazo por moradia.A usucapião especial urbana exige posse de apenas cinco anos ininterruptos, sobre área de até 250 m², para moradia e sem outro imóvel (art. 183 da CF e art. 1.240 do CC), não dez anos.
Pegadinha: Troca o prazo de cinco anos da usucapião especial urbana por dez.A usucapião é modo originário de aquisição e extingue os ônus reais anteriores, como a hipoteca, que não impede a prescrição aquisitiva. Além disso, a alternativa menciona o "Banco Estadual do Ceará", quando o enunciado fala no Banco XYZ.
Pegadinha: Atribui à hipoteca efeito impeditivo que ela não tem diante da aquisição originária.O compromisso de compra e venda, ainda que não registrado, é justo título para a usucapião ordinária (art. 1.242 do CC; Enunciado 86 da Jornada de Direito Civil), desde que somado à boa-fé e à posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo da modalidade. Quanto à notificação, bens públicos não são usucapíveis (Súmula 340 do STF; art. 183, §3º, da CF), mas, segundo jurisprudência do STJ, a mera falta de registro não gera presunção de terra devoluta, cabendo ao ente público provar o domínio.
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Usucapião: Modalidades, Requisitos e Procedimentos
Resolva esta e milhares de outras questões
No Cátedra você responde, vê o comentário de cada alternativa, acompanha seu desempenho por matéria e revisa os erros no tempo certo. São mais de 14 mil questões de concursos jurídicos e da OAB.
Criar conta grátisQuestão de prova oficial, com o gabarito definitivo da banca. Comentário elaborado pelo Cátedra a partir do texto da lei e da jurisprudência citada, como apoio ao estudo.