Questão comentada · Direito Civil
Questão 10 — TJ-AM 2016 · CEBRASPE
A respeito da locação de imóveis urbanos, assinale a opção correta.
- AOs juros de mora decorrentes de inadimplemento em contrato de locação fluem a partir do vencimento de cada parcela em atraso, exceto em relação ao fiador, caso em que fluem a partir da sua citação no processo de execução.
- BA prorrogação do contrato de fiança acessório da locação por prazo indeterminado depende de pactuação expressa.
- CO antigo proprietário de imóvel locado não tem legitimidade para cobrar os aluguéis que tenham vencido em data anterior à alienação do imóvel, o que cabe somente ao novo proprietário.
- DNa hipótese em que, na data de vencimento, o valor do aluguel seja cobrado com incidência de desconto de bonificação, a multa, em caso de atraso no pagamento, deverá incidir sobre o valor do aluguel com o referido desconto.
- EA data do trânsito em julgado é o termo inicial do prazo de trinta dias para o cumprimento voluntário da sentença que determina a desocupação de imóvel alugado.
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Comentário de cada alternativa
Tratando-se de obrigação positiva e líquida com termo certo, a mora é ex re (art. 397 CC) e os juros fluem do vencimento de cada aluguel também para o fiador, que responde nos mesmos termos do afiançado, segundo jurisprudência do STJ.
Pegadinha: Cria exceção inexistente para o fiador.Salvo disposição em contrário, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado (art. 39 Lei 8.245/1991); a prorrogação decorre da lei, e o fiador pode exonerar-se por notificação (art. 40, X). Ver também Súmula 656 STJ.
Pegadinha: Exige pactuação expressa onde a lei estabelece a prorrogação automática.Os aluguéis vencidos antes da alienação pertencem ao antigo proprietário-locador, que mantém legitimidade para cobrá-los; o adquirente só tem direito aos que vencerem após a transferência, salvo cessão do crédito.
Pegadinha: Atribui ao adquirente créditos constituídos antes de ser titular do bem.Correta: segundo jurisprudência do STJ, o desconto de pontualidade (bonificação) significa que o aluguel efetivo é o valor com desconto; perdido o desconto pelo atraso, a multa moratória deve incidir sobre esse valor efetivo, sob pena de dupla penalização do locatário.
Como a apelação na ação de despejo não tem, em regra, efeito suspensivo (art. 58, V, Lei 8.245/1991), o prazo de trinta dias para desocupação voluntária (art. 63) corre da intimação/notificação do locatário, e não do trânsito em julgado.
Pegadinha: Desconsidera a ausência de efeito suspensivo do recurso no despejo.A Súmula 656 STJ (2022) reforçou a validade da prorrogação automática da fiança; o gabarito permanece válido.
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Locação: Código Civil e Lei do Inquilinato
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