Questão comentada · Direito Urbanístico
Questão 92 — PGM-Manaus 2026 · FCC
O Município "João Caiu" pretende construir hospital público em imóvel de sua propriedade situado em Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), assim definida pelo Plano Diretor municipal. A área é predominantemente ocupada por população de baixa renda e apresenta déficit de equipamentos públicos de saúde, sendo que o hospital projetado integrará a rede municipal e atenderá prioritariamente à população residente na região. A legislação municipal aplicável à ZEIS admite a implantação de equipamentos comunitários e institucionais destinados ao atendimento da população, observados os parâmetros específicos de uso e ocupação do solo. Com base nessas informações, a implantação do hospital é
- Aadmissível independentemente da disciplina específica da ZEIS, pois os equipamentos públicos destinados à prestação de serviços essenciais prevalecem sobre as restrições municipais de uso e ocupação do solo.
- Bincompatível com a ZEIS, pois sua instituição vincula a área à produção de habitação de interesse social, admitindo-se outros usos apenas após alteração da legislação municipal que estabeleceu a zona especial.
- Cadmissível, desde que admitida na disciplina municipal de uso e ocupação do solo aplicável à ZEIS, cuja destinação à população de baixa renda é preponderante, não necessariamente exclusiva.
- Dincompatível com a ZEIS, pois a admissão de equipamentos comunitários em áreas de interesse social restringe-se àqueles diretamente vinculados aos empreendimentos habitacionais implantados na própria área.
- Eadmissível quando destinado prioritariamente à população de baixa renda, pois essa vinculação funcional é suficiente para caracterizá-lo como empreendimento de habitação de interesse social para fins urbanísticos.
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Comentário de cada alternativa
Não existe prevalência automática de equipamento público sobre a disciplina de uso e ocupação do solo. O ordenamento territorial é competência municipal (art. 30, VIII, e art. 182 da CF), e o próprio Município deve respeitar o zoneamento que instituiu.
Pegadinha: Supõe uma hierarquia (serviço essencial acima do zoneamento) que o ordenamento não prevê.A ZEIS (art. 4º, V, "f", do Estatuto da Cidade) destina a área preponderantemente à moradia da população de baixa renda, mas não exclui outros usos. No caso, a própria lei municipal admite equipamentos comunitários e institucionais, de modo que não é preciso alterar a lei.
Pegadinha: Trata como exclusiva uma destinação que é apenas preponderante.A ZEIS destina a área preponderantemente, e não exclusivamente, à população de baixa renda, e a oferta de equipamentos comunitários adequados às necessidades da população é diretriz da política urbana (art. 2º, V, do Estatuto da Cidade). Como a lei municipal da ZEIS admite equipamentos institucionais, o hospital é viável desde que respeite os parâmetros específicos de uso e ocupação do solo.
Nenhuma norma restringe os equipamentos comunitários em ZEIS aos vinculados a empreendimentos habitacionais da própria área. Quais equipamentos são admitidos, e em que condições, é definido pela disciplina municipal, que aqui admite equipamentos destinados ao atendimento da população.
Pegadinha: Cria uma restrição (vínculo com empreendimento habitacional) que a legislação não prevê.Atender prioritariamente a população de baixa renda não transforma o hospital em empreendimento de habitação de interesse social. Ele é equipamento público de saúde, e sua admissibilidade decorre da previsão da lei da ZEIS, não de uma requalificação como moradia.
Pegadinha: Confunde equipamento comunitário com empreendimento habitacional de interesse social.Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Urbanístico): Instrumentos de Intervenção Urbanística: Preempção, Outorga Onerosa, Operações Urbanas, Transferência do Direito de Construir, EIV e Consórcio Imobiliário
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