Instrumentos de Intervenção Urbanística: Preempção, Outorga Onerosa, Operações Urbanas, Transferência do Direito de Construir, EIV e Consórcio Imobiliário

Por que estudar: é o coração "letra de lei" do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) e cai em quase toda prova de Procuradoria Municipal, MP e Magistratura estadual. As bancas cobram os prazos da preempção (5 anos, 1 ano, 30 dias) e suas finalidades, a distinção coeficiente básico × máximo e a natureza não tributária da outorga onerosa (STF), o plano da operação urbana consorciada e os CEPACs, as hipóteses da transferência do direito de construir, o rol mínimo do EIV (Lei 14.849/2024) e a regra de que o EIV não substitui o EIA. O examinador adora trocar "lei municipal" por "decreto" e "valorização ambiental" por "valorização imobiliária".

1. Visão geral e enquadramento

1.1 Onde esses instrumentos estão no Estatuto

• O art. 4º do Estatuto da Cidade (EC) lista os instrumentos exemplificativamente ("entre outros").
• Preempção, outorga onerosa, transferência do direito de construir e operações urbanas consorciadas são institutos jurídicos e políticos (art. 4º, V, m a p), não tributários e financeiros (art. 4º, IV). EIA e EIV formam categoria própria (art. 4º, VI).
• Instrumentos que demandam dispêndio de recursos do Município sujeitam-se a controle social (art. 4º, § 3º).

1.2 A ligação com o plano diretor

Art. 42, II, do EC: o plano diretor deverá conter, no mínimo, as disposições requeridas pelos arts. 25, 28, 29, 32 e 35.

• Ou seja: preempção, outorga onerosa (construir e alteração de uso), operação urbana consorciada e transferência do direito de construir precisam de base no plano diretor. EIV e consórcio imobiliário não estão nesse rol.

STF — Tema 348 da Repercussão Geral: "Os municípios com mais de vinte mil habitantes e o Distrito Federal podem legislar sobre programas e projetos específicos de ordenamento do espaço urbano por meio de leis que sejam compatíveis com as diretrizes fixadas no plano diretor." A lei específica não precisa estar dentro do plano diretor, mas deve ser compatível com ele.