Usucapião Especial Urbana, Concessão de Uso Especial para Moradia, Direito de Superfície e CDRU

Por que estudar: são os instrumentos de regularização fundiária e de uso do solo mais cobrados do Estatuto da Cidade. As bancas cobram os números (250 m², 5 anos, 22/12/2016), os requisitos negativos (não ser proprietário de outro imóvel, uma única vez), a usucapião coletiva com a redação da Lei 13.465/2017, as regras processuais dos arts. 11 a 14 do EC (associação de moradores, MP, gratuidade, defesa), a tese do STF sobre módulo urbano, a vedação de usucapião de bens públicos e, por isso, as alternativas para ocupações em área pública: concessão de uso especial para fins de moradia (CUEM), autorização de uso e concessão de direito real de uso (CDRU). Fecha o tema a tabela direito de superfície: Estatuto da Cidade × Código Civil. Em provas de Procuradoria Municipal, o foco é a defesa do patrimônio público; na Defensoria, a tutela da moradia.

1. Panorama: por que esses instrumentos existem

Para ocupações consolidadas, o ordenamento oferece dois caminhos. Em área particular, a usucapião (aquisição da propriedade). Em área pública, que não se usucape (art. 183, § 3º, da CF), instrumentos de uso: CUEM (moradia), autorização de uso (comércio) e CDRU, além da legitimação fundiária na Reurb (tópico próprio). Todos constam do art. 4º, V, do Estatuto da Cidade e do art. 15 da Lei 13.465/2017.