Questão comentada · Direito Civil
Questão 24 — PGE-SP 2018 · VUNESP
O Estado de São Paulo celebrou contrato de locação de bem imóvel de propriedade de Marcos, casado sob o regime da comunhão universal de bens com Luiza, pelo prazo de 5 anos e com o escopo de ali instalar uma unidade policial. O contrato contém cláusula de vigência e foi averbado junto à matrícula do imóvel. A minuta do contrato indica como locador apenas Marcos, com menção ao fato de ser casado com Luiza, que não subscreveu o instrumento e vem a falecer doze meses após sua celebração, deixando dois filhos maiores e capazes. Nesse caso,
- Atratando-se de negócio jurídico que recai sobre patrimônio do casal, o prosseguimento válido da locação dependerá da inserção, via aditamento contratual, dos herdeiros de Luiza como locadores.
- Bé desnecessário, sob o prisma da validade, o aditamento do contrato para inserção dos herdeiros de Luiza como locadores.
- Cpor serem adquirentes causa mortis, os herdeiros de Luiza poderão denunciar o contrato no prazo de 90 dias, contados da abertura da sucessão.
- Do contrato deve ser declarado nulo por falta de legitimação originária, pois tratando-se de ato de alienação do uso e gozo de bem de propriedade do casal, imprescindível era a prévia autorização de Luiza.
- Eo contrato é válido, mas dependerá da ratificação ex-pressa dos herdeiros de Luiza para conservar sua eficácia.
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Comentário de cada alternativa
Morrendo o locador, a locação se transmite automaticamente aos herdeiros (art. 10 da Lei 8.245/1991), sem necessidade de aditamento. A validade do contrato também não depende de vênia conjugal, porque o prazo é inferior a dez anos (art. 3º).
A locação por menos de dez anos dispensa vênia conjugal (art. 3º da Lei 8.245/1991), aplicável às locações em que a Administração é locatária (art. 62, §3º, I, Lei 8.666/1993). Com a morte do locador, a locação transmite-se aos herdeiros (art. 10), de modo que o aditamento é desnecessário para a validade.
A denúncia em 90 dias cabe ao adquirente em alienação entre vivos (art. 8º da Lei 8.245/1991) e é afastada quando há cláusula de vigência averbada na matrícula, como no caso. Para os herdeiros vale outra regra: a locação simplesmente se transmite a eles (art. 10).
Pegadinha: Aplica aos herdeiros a regra da alienação (art. 8º), que aqui ainda estaria bloqueada pela cláusula de vigência averbada.Locação não é alienação, e a vênia conjugal só é exigida para locações por prazo igual ou superior a dez anos (art. 3º da Lei 8.245/1991). Mesmo nesse caso, a falta dela não gera nulidade: apenas desobriga o cônjuge não anuente do prazo excedente.
Pegadinha: Trata locação de cinco anos como alienação dependente de autorização conjugal.A transmissão da locação aos herdeiros do locador é automática (art. 10 da Lei 8.245/1991). A eficácia do contrato não depende de ratificação expressa.
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Sucessão Legítima: Ordem de Vocação, Concorrência do Cônjuge e do Companheiro, Representação
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