Questão comentada · Direito Civil
Questão 37 — PGE-SC 2022 · FGV
A sociedade X contrata a incorporadora Y para a construção de uma imensa sede industrial no interior de Santa Catarina, de acordo com as suas especificações. Após a conclusão da obra, o imóvel seria alugado à sociedade X pelo prazo de três anos. Ao analisar a minuta do contrato, o advogado deverá apontar que a cláusula:
- Aque preveja a renúncia antecipada ao direito de retenção e à indenização por benfeitorias, ainda que autorizadas pelo locador, é ineficaz em relação às úteis e necessárias;
- Bque preveja a renúncia antecipada à revisão do aluguel durante todo o prazo de vigência da locação é inválida;
- Cque, em caso de denúncia antecipada por parte do locatário nos doze primeiros meses, obrigue ao pagamento de todos os aluguéis a vencer até o termo final da locação é inválida;
- Dque preveja a renovação automática da fiança, renunciando o garantidor, neste caso, ao direito de se exonerar, é ineficaz quanto à renúncia;
- Eque, em caso de eventual renovação da locação, preveja o aumento do aluguel considerando as benfeitorias e acessões construídas pelo locatário é inválida.
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Comentário de cada alternativa
Na locação built to suit (art. 54-A, Lei 8.245/1991) prevalece a autonomia das partes, e a renúncia à retenção e à indenização por benfeitorias é válida (art. 35 da Lei 8.245/1991; Súmula 335 STJ).
O art. 54-A, §1º, da Lei 8.245/1991 permite expressamente a renúncia ao direito de revisão do aluguel durante a vigência do contrato built to suit.
Pegadinha: Contraria a literalidade do art. 54-A, §1º.Na denúncia antecipada pelo locatário, o built to suit admite multa convencionada que não exceda a soma dos aluguéis a receber até o termo final (art. 54-A, §2º, Lei 8.245/1991), então a cláusula é válida.
A prorrogação automática da fiança é válida, mas o fiador conserva o direito de se exonerar mediante notificação (art. 835, CC; art. 40, X, Lei 8.245/1991), conforme a Súmula 656 do STJ. Por isso a renúncia antecipada a esse direito é ineficaz, embora a cláusula de prorrogação subsista.
No built to suit prevalecem as condições livremente pactuadas (art. 54-A, caput, Lei 8.245/1991), e a construção foi feita pela própria incorporadora-locadora sob encomenda; a lei não comina invalidade a essa cláusula de reajuste na renovação.
Para aprofundar
Súmula 335 do STJSúmula 656 do STJ
Doutrina Essencial (Direito Civil): Locação: Código Civil e Lei do Inquilinato
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