Questão comentada · Direito Civil
Questão 54 — PGE-ES 2022 · CEBRASPE
De acordo com a Lei n.º 8.245/1991 e a jurisprudência do STJ, o locatário pode propor ação de reparação pelos danos que venha a sofrer por conta do descumprimento do dever do locador em assegurar-lhe a preferência na aquisição do imóvel locado em igualdade de condições com terceiros. Quanto ao pedido de perdas e danos, a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel é
- Aimprescindível, por aplicação analógica de regra cujo intuito é conferir segurança jurídica ao negócio.
- Bdesnecessária, pois, mesmo havendo previsão legal expressa, não envolve interesse de terceiros.
- Cimprescindível, por expressa previsão legal que impõe o registro para que possa produzir eficácia contra todos.
- Ddesnecessária, por ausência de previsão legal expressa, ainda que envolva interesse de terceiros.
- Eimprescindível, pois, mesmo não havendo previsão legal expressa, faz-se necessário conferir segurança jurídica ao negócio.
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Comentário de cada alternativa
Para o STJ, a exigência de averbação do art. 33 da Lei 8.245/1991 refere-se só à adjudicação do imóvel; não se aplica, nem por analogia, ao pedido de perdas e danos.
O art. 33 da Lei 8.245/1991 prevê expressamente a averbação, mas como requisito da adjudicação compulsória, que atinge o terceiro adquirente. A indenização por perdas e danos se resolve só entre locador e locatário, sem interesse de terceiros, e por isso o STJ dispensa a averbação.
A eficácia erga omnes do registro só importa para a adjudicação contra o terceiro; para perdas e danos contra o locador a averbação é dispensável.
A conclusão (desnecessária) está certa, mas a justificativa está errada: há previsão legal de averbação (art. 33), e o motivo da dispensa é justamente não haver interesse de terceiros na indenização.
Pegadinha: Inverte a fundamentação: diz que falta previsão legal e que há interesse de terceiros.A averbação não é exigida para a ação indenizatória, que só envolve locador e locatário.
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Seguro (Lei 15.040/2024), Fiança, Jogo e Aposta, Constituição de Renda, Transação e Compromisso
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