Questão comentada · Direito Civil
Questão 8 — DPE-PE 2018 · CESPE
Joaquim fez com Norberto contrato de promessa de compra e venda para adquirir deste um imóvel por R$ 200.000: Joaquim deu R$ 150.000 de sinal e pretendia conseguir financiamento dos R$ 50.000 restantes em uma instituição bancária. Segundo cláusula do contrato que regulava o negócio, em caso de inexecução por culpa do comprador, este perderia o sinal em favor do vendedor. Por desídia de Joaquim, que não apresentou todos os documentos exigidos pela instituição bancária, o financiamento não foi aprovado, de maneira que o contrato não pôde ser cumprido. Joaquim buscou ajuda na justiça comum. Considerando essa situação hipotética, assinale a opção correta de acordo com a legislação pertinente e a posição dos tribunais superiores.
- AJoaquim deverá alegar prejuízo para exigir de Norberto a devolução do sinal, mesmo existindo previsão contratual.
- BJá que Norberto recebeu os R$ 150.000 adiantados e teve a oportunidade de aplicá-los no mercado de capitais, Joaquim deverá ser restituído do valor dado de sinal acrescido de correção com base no rendimento da caderneta de poupança.
- CMesmo que comprove perdas e danos pelo negócio não concluído, Norberto não poderá exigir indenização suplementar.
- DJoaquim perderá os R$ 150.000 para Norberto e não há, por parte do juiz da causa, a possibilidade de se reduzir o montante perdido.
- EConforme o STJ, é possível reduzir a perda de Joaquim, já que, nesse caso, a diferença entre o valor inicial pago e o total do negócio pode gerar enriquecimento sem causa para Norberto.
Ver gabarito e comentário
Comentário de cada alternativa
Como foi Joaquim quem deu causa à inexecução, a regra é que Norberto pode reter o sinal (art. 418 CC); Joaquim não tem direito à devolução, e quem pode alegar prejuízo maior é o vendedor inocente (art. 419).
Não há direito à restituição integral corrigida, pois a inexecução foi culpa de Joaquim; o máximo que ele pode obter é a redução equitativa da perda, e não a devolução do sinal com rendimentos.
O art. 419 do CC permite à parte inocente pedir indenização suplementar se provar prejuízo maior, valendo as arras como taxa mínima.
Pegadinha: Nega a indenização suplementar, que só é afastada nas arras penitenciais (art. 420).Segundo a jurisprudência do STJ, o juiz pode reduzir equitativamente o valor das arras quando manifestamente excessivo (aplicação analógica do art. 413 do CC), para evitar enriquecimento sem causa; reter 75% do preço é desproporcional.
Pegadinha: Afirma a impossibilidade absoluta de redução.Embora o art. 418 do CC autorize a retenção do sinal pelo vendedor inocente, a jurisprudência do STJ admite reduzir as arras de valor excessivo por equidade (art. 413 CC por analogia), pois a perda de R$ 150.000 num negócio de R$ 200.000 geraria enriquecimento sem causa (art. 884).
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Inadimplemento: Mora, Perdas e Danos, Juros, Atualização, Cláusula Penal e Arras
Resolva esta e milhares de outras questões
No Cátedra você responde, vê o comentário de cada alternativa, acompanha seu desempenho por matéria e revisa os erros no tempo certo. São mais de 14 mil questões de concursos jurídicos e da OAB.
Criar conta grátisQuestão de prova oficial, com o gabarito definitivo da banca. Comentário elaborado pelo Cátedra a partir do texto da lei e da jurisprudência citada, como apoio ao estudo.