Questão comentada · Direito Civil
Questão 10 — TJ-SE 2025 · FGV
Luís celebrou contrato com a XYZ S/A. Pelo contrato, Luís transferia a ela um vasto imóvel descampado e, em troca, a XYZ se comprometia a, dali a dez anos, devolver-lhe cinco lotes do terreno em questão, devidamente urbanizados. Do contrato constava que a XYZ se obrigava especificamente a que os lotes devolvidos estivessem com adequado fornecimento de água, esgoto e eletricidade. No fim do prazo previsto no contrato, a XYZ disponibilizou os cinco lotes para Luís, mas eles ainda não tinham fornecimento de energia elétrica. Sobre o caso, é correto afirmar que:
- Aa cláusula que prevê a obrigação de que os lotes tenham fornecimento de energia elétrica é nula, pois é prestação que incumbe ao estado;
- Bo descumprimento da obrigação de que os lotes tenham fornecimento de energia elétrica não é imputável à devedora, pois decorrente de fato do príncipe;
- Ca XYZ é responsável pelo fato de os lotes não terem fornecimento de energia elétrica, já que prometeu fato de terceiro relativo a prestação do poder público;
- Da XYZ assumiu, pelos termos do contrato, a posição de fiadora da municipalidade, ao se responsabilizar pelo fornecimento de energia elétrica;
- ELuís pode pretender a resolução do contrato pela inexecução da prestação, mas não pode pleitear indenização da XYZ, tendo em vista que a prestação descumprida fugia ao seu controle.
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Comentário de cada alternativa
A cláusula é lícita. Nada impede que o particular se obrigue a entregar lotes com infraestrutura, ainda que o fornecimento dependa de concessionária ou do Poder Público, e esse arranjo se enquadra como promessa de fato de terceiro (art. 439 CC).
Não há no enunciado ato estatal geral e imprevisível que configure fato do príncipe. A XYZ assumiu especificamente o risco de entregar os lotes com energia elétrica e responde pelo inadimplemento.
Ao se obrigar a que os lotes tivessem energia elétrica, prestação que depende de terceiro (concessionária ou Poder Público), a XYZ prometeu fato de terceiro. Pelo art. 439 do CC, quem promete fato de terceiro responde por perdas e danos se este não o executar.
Não há fiança, que é a garantia de obrigação alheia já existente perante um credor (art. 818 CC). A XYZ assumiu obrigação própria de resultado perante Luís, e o enquadramento correto é a promessa de fato de terceiro.
Pegadinha: Troca a promessa de fato de terceiro pela fiança, institutos distintos.O art. 439 do CC impõe justamente a responsabilidade por perdas e danos a quem prometeu fato de terceiro não realizado. O fato de a prestação depender de outrem não exclui a indenização, porque esse risco foi assumido no contrato.
Pegadinha: Admite a resolução, mas nega a indenização que o art. 439 expressamente garante.Resolva esta e milhares de outras questões
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