Questão comentada · Direito Civil
Questão 8 — TJ-SC 2023 · FGV
Flávio contrata os serviços de Reinaldo, que atuava informalmente como corretor de imóveis, para vender um terreno que tinha em frente à praia. Reinaldo consegue achar um interessado para permutar o terreno por dois outros menores no interior do Estado de Santa Catarina, o que é aceito por Flávio. Logo depois de lavrada a escritura pública para conclusão do negócio, mas antes de seu registro, sobrevém a notícia de evicção de um dos imóveis que seriam negociados. Nesse caso, à luz do Código Civil, a comissão de Reinaldo:
- Aserá devida integralmente;
- Bnão será devida, porque ele não tem inscrição no Conselho Profissional;
- Cdeverá ser arbitrada judicialmente em valor inferior ao que receberia profissional inscrito no Conselho Profissional;
- Dnão será devida, porque a conclusão do negócio e a obtenção do resultado útil foram inviabilizados pela evicção de um dos imóveis;
- Enão será devida, porque o resultado útil não foi obtido, considerando que Reinaldo não conseguiu achar interessado no negócio proposto por Flávio (compra e venda), mas apenas em uma permuta.
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Comentário de cada alternativa
A comissão é devida quando o corretor obtém o resultado previsto na mediação (art. 725, CC): Reinaldo aproximou as partes e o negócio foi concluído com a escritura, aceito por Flávio. A falta de registro e a evicção posterior são riscos do contrato entre os permutantes (arts. 447 e ss., CC) e não apagam o resultado útil já alcançado.
O Código Civil não condiciona a remuneração à inscrição no CRECI (arts. 722 a 729); a falta de registro é, no máximo, infração administrativa, e negar a comissão por serviço efetivamente prestado geraria enriquecimento sem causa do comitente (posição adotada pela banca e pela jurisprudência majoritária).
Pegadinha: Converte exigência administrativa da profissão em requisito civil da remuneração.Não há regra que reduza a comissão do corretor informal; a remuneração segue o ajuste ou, na falta dele, a natureza do negócio e os usos locais (art. 724, CC).
Pegadinha: Inventa redução da comissão por falta de inscrição profissional.O resultado útil é a conclusão do negócio por obra do corretor, que ocorreu com a escritura; a evicção superveniente é vício do direito transmitido entre os permutantes, resolvido pela garantia dos arts. 447 e ss., e não afeta a comissão (art. 725, CC).
Pegadinha: Faz o direito à comissão depender da higidez futura do negócio, e não da sua conclusão.Flávio aceitou a permuta encontrada por Reinaldo, então o negócio obtido atendeu ao interesse do comitente; e a permuta segue as regras da compra e venda (art. 533, CC). O resultado útil foi alcançado.
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Efeitos e Extinção dos Contratos: Estipulação em Favor de Terceiro, Vícios Redibitórios, Evicção, Revisão e Resolução
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