Questão comentada · Direito Civil
Questão 10 — TJ-PR 2023 · FGV
Em execução cível, depois de muitas tentativas, o credor consegue encontrar um terreno em nome do devedor. Ao extrair a certidão de ônus reais, nota, contudo, que, da matrícula, constava registro de incorporação imobiliária, levado a efeito pelo executado. Nesse caso, o juiz:
- Anão mais poderá penhorar ou constituir qualquer ônus sobre o terreno, haja vista que já está registrada a incorporação imobiliária, de modo que eventual gravame poderia prejudicar o direito de terceiros adquirentes de boa-fé;
- Bpoderá penhorar ou constituir qualquer ônus sobre o terreno, independentemente de já haver abertura de matrícula de unidades autônomas, inscrevendo o gravame na matrícula de origem do imóvel a ele destinado e replicado, sem custo adicional, em cada uma das matrículas recipiendárias dos lotes ou das unidades autônomas eventualmente abertas;
- Cpoderá penhorar ou constituir qualquer ônus sobre o terreno, até a abertura de matrículas de unidades autônomas, inscrevendo o gravame na matrícula de origem do imóvel a ele destinado, sob pena de prejudicar os direitos de terceiros adquirentes de boa-fé;
- Dpoderá penhorar ou constituir qualquer ônus sobre o terreno, até a conclusão do empreendimento, inscrevendo o gravame na matrícula de origem do imóvel a ele destinado, sob pena de prejudicar os direitos de terceiros adquirentes de boa-fé;
- Epoderá penhorar ou constituir qualquer ônus sobre o terreno, a qualquer tempo, inscrevendo o gravame na matrícula de origem do imóvel a ele destinado, sob pena de prejudicar os direitos de terceiros adquirentes de boa-fé, desde que o credor comprove que ainda não há adquirente de boa-fé a ser protegido.
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Comentário de cada alternativa
O registro da incorporação não torna o terreno impenhorável. O art. 237-A da Lei 6.015/1973 regula justamente como são registrados os ônus posteriores: na matrícula de origem, replicados nas matrículas das unidades.
Pegadinha: Supõe que a proteção a adquirentes de boa-fé impede a penhora, quando ela apenas define a forma do registro.Pelo art. 237-A da Lei 6.015/1973, na redação da Lei 14.382/2022, depois do registro da incorporação os registros e averbações, inclusive de direitos reais de garantia, são feitos na matrícula de origem e replicados, sem custo adicional, em cada matrícula aberta para as unidades autônomas. A penhora é possível tenham ou não sido abertas as matrículas das unidades.
A abertura das matrículas das unidades não é um limite temporal para a penhora. A lei manda registrar na matrícula de origem e replicar nas matrículas recipiendárias já abertas (art. 237-A, Lei 6.015/1973).
Pegadinha: Transforma a forma de registro em prazo final para constituir o gravame.A conclusão da obra delimita até quando os atos são concentrados na matrícula de origem, mas não proíbe a penhora depois dela. E a lei não condiciona o gravame à proteção de adquirentes de boa-fé (art. 237-A, Lei 6.015/1973).
A lei não exige que o credor prove a inexistência de adquirente de boa-fé para penhorar. O gravame é registrado na matrícula de origem e replicado nas matrículas das unidades (art. 237-A, Lei 6.015/1973).
Pegadinha: Inventa um requisito probatório que a lei não prevê.Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Direitos Reais de Garantia: Penhor, Hipoteca e Anticrese
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