Questão comentada · Direito Civil
Questão 5 — TJ-ES 2023 · FGV
Maria, João, Paulo e Pedro são proprietários de um apartamento em condomínio civil. Maria quer vendê-lo. Deu ciência aos demais proprietários e todos sinalizaram que querem exercer direito de preferência. Com base no Código Civil, é correto afirmar que:
- Anão há direito de preferência entre João, Paulo e Pedro, sendo que aquele que oferecer a maior quantia poderá ficar com a parte de Maria;
- Bhá direito de preferência entre João, Paulo e Pedro, sendo que, no caso, preferirá, em um primeiro momento, o condômino que tiver o maior quinhão;
- Chá direito de preferência entre João, Paulo e Pedro, sendo que, no caso, preferirá, em um primeiro momento, o condômino que tiver o maior número de benfeitorias realizadas;
- Dhá direito de preferência entre João, Paulo e Pedro, sendo que, no caso, preferirá, em um primeiro momento, o condômino que oferecer a maior quantia;
- Ehá direito de preferência entre João, Paulo e Pedro, sendo que, no caso de todos os condôminos terem interesse, a parte a ser alienada será sempre dividida entre eles de forma equânime.
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Comentário de cada alternativa
Há preferência entre os condôminos, e o critério não é o maior preço: o art. 504, parágrafo único, CC manda preferir quem tiver benfeitorias de maior valor e, na falta delas, o de quinhão maior.
Pegadinha: Transforma a preferência legal em leilão.O quinhão maior é apenas o segundo critério do art. 504, parágrafo único, CC, aplicável na falta de benfeitorias; em primeiro lugar prefere quem tiver benfeitorias de maior valor.
Pegadinha: Inverte a ordem dos critérios.O art. 504, parágrafo único, CC estabelece que, sendo muitos os condôminos, prefere primeiro o que tiver benfeitorias, depois o de quinhão maior e, sendo iguais as partes, todos que depositarem o preço. A lei fala em benfeitorias 'de maior valor', não em 'maior número'; a alternativa é imprecisa, mas é a única que traz o primeiro critério legal, por isso o gabarito se mantém.
O critério legal de preferência entre condôminos não é a maior oferta, mas benfeitorias de maior valor e, depois, quinhão maior (art. 504, parágrafo único, CC); o preço é o mesmo oferecido ao estranho.
Pegadinha: Troca o critério legal pelo maior lance.A divisão entre os interessados só ocorre se os quinhões forem iguais e não houver benfeitorias que desempatem (art. 504, parágrafo único, CC); não é 'sempre'.
Pegadinha: O 'sempre' pula os dois critérios de preferência anteriores.Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Sucessão Legítima: Ordem de Vocação, Concorrência do Cônjuge e do Companheiro, Representação
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