Questão comentada · Direito Civil
Questão 6 — TJ-CE 2025 · FGV
Em janeiro de 2023, Antônio adquiriu um apartamento situado em um condomínio de luxo em Fortaleza, CE. Ao tomar posse, foi informado de que havia um débito de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) referente a cotas condominiais vencidas durante os anos de 2021 e 2022, período em que o imóvel pertencia ao antigo proprietário, Bernardo. Em razão disso, o condomínio ajuizou ação de cobrança contra Antônio, exigindo o pagamento integral das cotas atrasadas. Antônio contestou, afirmando não ser responsável pelos débitos anteriores à aquisição e sustentando que o imóvel constitui seu único bem de família, o que tornaria impossível a sua penhora. Paralelamente, o Banco XYZ S.A. executou judicialmente Antônio por dívida oriunda de contrato de mútuo com garantia hipotecária sobre o mesmo imóvel. Durante a execução, o imóvel foi levado à hasta pública e arrematado por Carlos. Após a arrematação, o condomínio busca cobrar de Carlos o saldo remanescente das cotas condominiais anteriores. Sobre o caso narrado, com base na jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, assinale a afirmativa correta.
- AAntônio não responde pelos débitos condominiais anteriores à aquisição, pois o imóvel é impenhorável por ser bem de família.
- BAntônio não é responsável pelas cotas condominiais vencidas antes da aquisição, considerando a natureza pessoal da obrigação.
- COs créditos do mutuante, Banco XYZ S.A., têm preferência em relação às cotas condominiais, por se tratar de contrato real, independentemente da garantia real.
- DCarlos somente poderá ser responsabilizado pelo saldo remanescente das cotas condominiais anteriores à arrematação se o edital da hasta pública expressamente fizer referência a esse ônus.
- EO Banco XYZ S.A., como credor hipotecário, possui preferência no recebimento do crédito em relação às cotas condominiais vencidas.
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Comentário de cada alternativa
As cotas condominiais são obrigação propter rem: o adquirente responde pelos débitos do alienante (art. 1.345 do CC), e a impenhorabilidade do bem de família não se opõe à cobrança de contribuições devidas em função do próprio imóvel (art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990).
Pegadinha: Usa o bem de família para afastar dívida que a lei excepciona.A obrigação condominial é propter rem, e não pessoal: acompanha o imóvel, e o adquirente responde pelos débitos anteriores, inclusive multas e juros (art. 1.345 do CC), com regresso contra o alienante.
Pegadinha: Atribui natureza pessoal a obrigação propter rem.Na execução, o crédito de cotas condominiais prefere ao hipotecário (Súmula 478 do STJ), por se tratar de despesa de conservação do próprio bem. Mútuo não é contrato real que gere preferência sobre o condomínio.
Pegadinha: Inverte a ordem de preferência fixada pela Súmula 478 do STJ.Segundo jurisprudência do STJ, o arrematante só responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação quando o edital da hasta pública os mencionar expressamente, em respeito à segurança e à boa-fé do leilão. Sem essa menção, os créditos sub-rogam-se no preço (art. 908, §1º, do CPC), e o condomínio deve buscar o saldo contra o antigo devedor.
A preferência é do condomínio, não do credor hipotecário: o crédito condominial prefere ao hipotecário (Súmula 478 do STJ).
Pegadinha: Inverte a Súmula 478 do STJ.Corrente oposta
Há debate sobre o tema: parte da doutrina e julgados do STJ, pela natureza propter rem das cotas, admitem cobrar do arrematante o saldo não coberto pelo preço mesmo sem menção expressa no edital. Outra corrente entende que, pela sub-rogação no preço (art. 908, §1º, do CPC), o arrematante recebe o bem livre dessas dívidas.
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Direitos Reais de Garantia: Penhor, Hipoteca e Anticrese
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