Questão 43 — Simulado PGE/PGM/AGU 02 (Direito Civil): gabarito comentado

Ari compra, em 2015, um imóvel em um loteamento no qual há constituída uma associação de moradores que cobra taxa de manutenção das áreas comuns, tudo bem descrito no contrato padrão de compra e venda do empreendimento, registrado em cartório. Depois de dois meses morando na casa, sem jamais ter pagado a contribuição, Ari resolve se desassociar, o que leva à cobrança judicial dos valores, em ação proposta em 21/09/2018. Nesse caso, à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é correto afirmar que:

AAri pode ser obrigado a pagar todas as contribuições desde que se imitira na posse, por força da vedação ao enriquecimento sem causa, uma vez que aproveita os serviços indivisíveis prestados (limpeza, segurança etc.);
Bpor decorrência do princípio da liberdade de associação, Ari não pode ser obrigado a pagar as cotas mensais, referentes a qualquer período;
CAri só pode ser obrigado a pagar as contribuições vencidas a partir de julho de 2017, quando entrou em vigor a Lei nº 13.465/2017, que equiparou as associações de moradores às administradoras de imóvel;
Dpor decorrência do princípio da liberdade de associação, Ari não pode ser obrigado a pagar as cotas mensais, exceto quanto aos dois meses em que permaneceu associado;
EAri poderá ser obrigado a pagar todas as contribuições desde que se imitira na posse, uma vez que a obrigação estava prevista no contrato padrão registrado em cartório.

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Gabarito: E

Comentário

Tema em Repercussão Geral 492:

Tese: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que

i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou

(ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis."

STJ, REsp 1.991.598:

"Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF".

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