Questão comentada · Direito Civil
Questão 93 — PGM-Vitória 2024 · FGV
João, na condição de locatário e Maria, na condição de locadora, celebraram contrato de locação de imóvel residencial pelo prazo de 30 meses. Dentre as cláusulas contratuais, a de número 10, proibia a realização de qualquer tipo de obra sem a autorização expressa da locadora. Não obstante, ao longo da vigência do contrato e sem solicitar autorização a Maria e sem que ela tivesse conhecimento, João realizou algumas reformas no apartamento, como a troca do piso da sala que estava estufado e mofado em razão de um vazamento ocorrido antes do contrato e que causava grave alergia em seus filhos, a instalação de um ar-condicionado split em cada um dos cômodos, a reforma do banheiro da suíte para inclusão de uma banheira de hidromassagem, sonho antigo de João. Após quatro anos na residência, já na prorrogação do contrato, Maria decide vender o imóvel, e comunica João. Em resposta, João indica não ter interesse na compra e se compromete a deixar o imóvel em 90 dias, mas informa que os aluguéis dos três meses serão compensados pelas benfeitorias que ele realizou e que muito valorizaram o imóvel de Maria. Diante da situação hipotética, é correto afirmar que
- Aindependentemente da cláusula contratual, Maria deverá indenizar João, pois as benfeitorias realizadas valorizaram o bem e João agiu de boa-fé e de acordo com o bem-estar da sua família.
- Bdiante da cláusula contratual, João não tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas pois, além da proibição de realizar qualquer tipo de obra sem prévia autorização, as benfeitorias são classificadas como voluptuárias.
- CJoão tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas, pois valorizam o bem, sendo ainda assegurado o direito de retenção até que seja devidamente indenizado.
- DJoão tem direito à indenização pela troca do piso da sala, pois é uma benfeitoria necessária e pode retirar os aparelhos de arcondicionado e a banheira de hidromassagem, pois são passíveis de remoção sem detrimento da coisa.
- EJoão tem direito à indenização pela troca do piso da sala e pela instalação de ar-condicionado split pois, sendo benfeitorias necessárias, independem de autorização prévia, podendo retirar a banheira de hidromassagem, caso não seja indenizado por ela.
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Comentário de cada alternativa
Na locação, só as benfeitorias necessárias são indenizáveis sem autorização; as úteis exigem autorização, e as voluptuárias não se indenizam (arts. 35 e 36, Lei 8.245/1991). A boa-fé e a valorização do imóvel não bastam.
A troca do piso estufado e mofado por vazamento anterior é benfeitoria necessária, indenizável mesmo sem autorização (art. 35, Lei 8.245/1991). A cláusula 10 só proíbe obras, não renuncia expressamente à indenização, como exigiria a Súmula 335 do STJ. Nem todas as benfeitorias são voluptuárias.
Pegadinha: Generaliza todas as benfeitorias como voluptuárias e trata a proibição de obras como renúncia à indenização.Indenização e retenção cabem para as necessárias, e para as úteis apenas se autorizadas (art. 35, Lei 8.245/1991). As obras de João não foram autorizadas, e a banheira é voluptuária (art. 36), de modo que não há direito à indenização de todas.
A troca do piso deteriorado por vazamento anterior à locação é benfeitoria necessária, indenizável ainda que não autorizada, pois o contrato não traz renúncia expressa (art. 35, Lei 8.245/1991). Os aparelhos de ar-condicionado e a banheira, não autorizados e de mero conforto, não são indenizáveis, mas podem ser retirados por não comprometerem a estrutura e a substância do imóvel (art. 36).
O ar-condicionado split não é benfeitoria necessária, pois não se destina a conservar o bem nem a evitar sua deterioração (art. 96, §3º, CC); é útil ou voluptuária e, sem autorização, não é indenizável. Também não há indenização da banheira, que é voluptuária (art. 36, Lei 8.245/1991).
Pegadinha: Classifica o ar-condicionado como benfeitoria necessária.Para aprofundar
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