Questão comentada · Direito Civil
Questão 37 — OAB XXXIII
Valdeir e Max assinaram contrato particular de promessa de compra e venda com direito de arrependimento, no qual Valdeir prometeu vender o apartamento 901 de sua propriedade por R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). Max, por sua vez, se comprometeu a comprar o imóvel e, no mesmo ato de assinatura do contrato, pagou arras penitenciais de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). A escritura definitiva de compra e venda seria outorgada em 90 (noventa) dias a contar da assinatura da promessa de compra e venda, com o consequente pagamento do saldo do preço. Contudo, 10 (dez) dias antes da assinatura da escritura de compra e venda, Valdeir celebrou escritura definitiva de compra e venda, alienando o imóvel à Ana Lúcia que pagou a importância de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais) pelo mesmo imóvel. Max, surpreendido e indignado, procura você, como advogado(a), para defesa de seus interesses. Sobre a hipótese apresentada, assinale a afirmativa correta.
- AMax poderá exigir de Valdeir a importância paga a título de arras mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
- BPor se tratar de arras penitenciais, Max poderá exigir de Valdeir apenas R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), e exigir a reparação pelas perdas e danos que conseguir comprovar.
- CMax poderá exigir de Valdeir até o triplo pago a título de arras penitencias.
- DMax não poderá exigir nada além do que pagou a título de arras penitenciais.
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Comentário de cada alternativa
Correta. Com arras penitenciais, se quem as recebeu desiste do negócio, deve devolvê-las mais o equivalente, sem indenização suplementar (art. 420 do CC); a devolução vem acrescida de atualização monetária, juros e honorários de advogado (art. 418 do CC). A venda do imóvel a Ana Lúcia equivale ao arrependimento de Valdeir, que deve restituir os R$ 50.000,00 mais outros R$ 50.000,00.
Errada. Nas arras penitenciais, não há direito a indenização suplementar (art. 420 do CC): as arras funcionam como prefixação das perdas e danos. Além disso, Max tem direito à devolução mais o equivalente, e não só aos R$ 50.000,00.
Pegadinha: Somaria perdas e danos às arras penitenciais, o que o art. 420 do CC veda.Errada. Não existe devolução em triplo: quem recebeu as arras penitenciais e se arrependeu devolve o valor mais o equivalente, isto é, o dobro (art. 420 do CC).
Pegadinha: Altera a proporção legal (dobro) para triplo.Errada. Max não fica limitado à restituição do que pagou: como foi Valdeir quem recebeu as arras e desistiu, deve devolvê-las mais o equivalente (art. 420 do CC).
A Lei 14.905/2024 reescreveu o art. 418 do CC (atualização monetária, juros e honorários) sem alterar a lógica da devolução das arras mais o equivalente; o gabarito continua válido em out/2026.
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Danos Indenizáveis: Material, Moral, Estético, Coletivo, Social, Perda de uma Chance e Quantificação
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