Questão comentada · Direito Civil
Questão 37 — OAB XXXII
Hugo, corretor de imóveis, recebe oferta de contrato, por prazo indeterminado, para intermediar a realização de negócios sobre novo empreendimento imobiliário, cujo lançamento ocorrerá em data próxima, obtendo as seguintes informações: (i) as características gerais do empreendimento, com a descrição da planta, da área e do valor de cada unidade autônoma projetada, em condomínio edilício; (ii) o valor oferecido em remuneração pelos serviços de corretagem correspondente a 4% sobre o valor da venda. Entusiasmado, Hugo entra em contato com diversos clientes (potenciais compradores), a fim de mediar a celebração de compromissos de compra e venda com o dono do negócio. Nesse ínterim, consegue marcar uma reunião entre o incorporador (dono do negócio) e seu melhor cliente, sócio de uma grande rede de farmácias, pretendendo adquirir a loja principal do empreendimento. Após a reunião, em que as partes se mostraram interessadas em prosseguir com as negociações, nenhum dos futuros contratantes tornou a responder ao corretor, que não mais atuou nesse empreendimento, ante a sua dispensa. Soube, meses depois, que o negócio havia sido fechado entre o incorporador e o comprador, em negociação direta, ao valor de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Diante do exposto, assinale a afirmativa correta.
- AA dispensa do corretor não ilide o dever de pagar a remuneração que lhe era devida, pois o negócio se realizou posteriormente, como fruto de sua mediação.
- BAinda que tenha iniciado a negociação com a atuação do corretor, uma vez concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida.
- CA ausência do corretor na negociação que resultou no acordo de venda evidencia o descumprimento do dever de diligência e prudência, motivo pelo qual perde o direito à remuneração.
- DO corretor tem direito à remuneração parcial e proporcional, pois, apesar de dispensado, iniciou a intermediação, e o negócio ao final se concretizou.
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Comentário de cada alternativa
Correta: no contrato de corretagem sem prazo determinado, se o dono do negócio dispensar o corretor e o negócio se realizar posteriormente como fruto da sua mediação, a corretagem é devida (art. 727, CC). Foi Hugo quem aproximou as partes, e o fechamento direto não afasta a comissão integral de 4%.
Errada: a conclusão direta entre as partes não exclui a remuneração quando o negócio resultou da mediação do corretor dispensado (art. 727, CC); a regra protege o corretor contra o "bypass".
Errada: Hugo não esteve na negociação final porque foi dispensado, e não por falta de diligência (art. 723, CC); o resultado útil decorreu da aproximação que promoveu.
Errada: o art. 727 do CC assegura a corretagem por inteiro, não proporcional; a divisão em partes iguais só ocorre quando o negócio é concluído com a intermediação de mais de um corretor (art. 728).
Pegadinha: Importa a divisão do art. 728 (vários corretores) para a hipótese de dispensa.Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Prestação de Serviços, Empreitada, Depósito, Mandato, Comissão, Agência, Corretagem e Transporte
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