Questão comentada · Direito Civil
Questão 36 — OAB XXVII
Arnaldo foi procurado por sua irmã Zulmira, que lhe ofereceu R$ 1 milhão para adquirir o apartamento que ele possui na orla da praia. Receoso, no entanto, que João, o locatário que atualmente ocupa o imóvel e por quem Arnaldo nutre profunda antipatia, viesse a cobrir a oferta, exercendo seu direito de preferência, propôs a Zulmira que constasse da escritura o valor de R$ 2 milhões, ainda que a totalidade do preço não fosse totalmente paga.
Realizado nesses termos, o negócio
- Apode ser anulado no prazo decadencial de dois anos, em virtude de dolo.
- Bé viciado por erro, que somente pode ser alegado por João.
- Cé nulo em virtude de simulação, o que pode ser suscitado por qualquer interessado.
- Dé ineficaz, em razão de fraude contra credores, inoponíveis seus efeitos perante João.
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Comentário de cada alternativa
Não há dolo, pois ninguém foi enganado entre as partes: ambas combinaram declarar preço falso, o que é simulação. Além disso, o prazo para anular por dolo é de quatro anos (art. 178, II, CC), não dois.
Pegadinha: Troca simulação (combinação entre as partes) por dolo, com prazo errado.Erro é falsa percepção da realidade por uma das partes, o que não houve: Arnaldo e Zulmira sabiam do preço real. O caso é de simulação, causa de nulidade (art. 167, CC).
Constar na escritura preço de R$ 2 milhões, quando o real é R$ 1 milhão, é declaração não verdadeira que configura simulação (art. 167, §1º, II, CC), feita para frustrar o direito de preferência do locatário. O negócio simulado é nulo e a nulidade pode ser alegada por qualquer interessado ou pelo MP (art. 168, CC), subsistindo o negócio dissimulado se válido na substância e na forma.
Fraude contra credores pressupõe devedor insolvente que dilapida patrimônio em prejuízo de credores (art. 158, CC); João é locatário com direito de preferência, não credor prejudicado por insolvência. Além disso, a fraude contra credores torna o negócio anulável, e não ineficaz.
Pegadinha: Usa instituto de proteção a credores para hipótese de declaração falsa entre as partes.Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Teoria das Invalidades: Nulidade, Anulabilidade, Simulação, Conversão e Confirmação
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