Questão comentada · Direito Civil
Questão 36 — OAB XXIV
Caio, locador, celebrou com Marcos, locatário, contrato de locação predial urbana pelo período de 30 meses, sendo o instrumento averbado junto à matrícula do imóvel no RGI. Contudo, após seis meses do início da vigência do contrato, Caio resolveu se mudar para Portugal e colocou o bem à venda, anunciando-o no jornal pelo valor de R$ 500.000,00.
Marcos tomou conhecimento do fato pelo anúncio e entrou em contato por telefone com Caio, afirmando estar interessado na aquisição do bem e que estaria disposto a pagar o preço anunciado. Caio, porém, disse que a venda do bem imóvel já tinha sido realizada pelo mesmo preço a Alexandre. Além disso, o adquirente do bem, Alexandre, iria denunciar o contrato de locação e Marcos teria que desocupar o imóvel em 90 dias.
Acerca dos fatos narrados, assinale a afirmativa correta.
- AMarcos, tendo sido preterido na alienação do bem, poderá depositar o preço pago e as demais despesas do ato e haver para si a propriedade do imóvel.
- BMarcos não tem direito de preferência na aquisição do imóvel, pois a locação é por prazo determinado.
- CMarcos somente poderia exercer direito de preferência na aquisição do imóvel se fizesse oferta superior à de Alexandre.
- DMarcos, tendo sido preterido na alienação do bem, poderá reclamar de Alexandre, adquirente, perdas e danos, e poderá permanecer no imóvel durante toda a vigência do contrato, mesmo se Alexandre denunciar o contrato de locação.
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Comentário de cada alternativa
O locatário preterido, com contrato averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação, pode depositar o preço e as demais despesas do ato e haver para si o imóvel, desde que o faça em até seis meses do registro da venda (art. 33 da Lei 8.245/1991). Caio não deu a Marcos ciência formal da venda (art. 27), e o simples anúncio no jornal não supre essa notificação.
A preferência existe em qualquer locação, por prazo determinado ou indeterminado, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou dação em pagamento (art. 27 da Lei 8.245/1991).
Pegadinha: Cria restrição temporal inexistente ao direito de preferência.A preferência se exerce em igualdade de condições com terceiros (art. 27 da Lei 8.245/1991); o locatário não precisa cobrir a oferta.
Pegadinha: Troca "igualdade de condições" por "oferta superior".As perdas e danos são devidas pelo alienante (Caio), não pelo adquirente (art. 33 da Lei 8.245/1991). Além disso, o adquirente só fica obrigado a respeitar a locação se houver cláusula de vigência registrada (art. 8º), o que o enunciado não informa.
Pegadinha: Desloca para o adquirente a responsabilidade por perdas e danos, que é do alienante.Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Locação: Código Civil e Lei do Inquilinato
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