Questão comentada · Direito Civil
Questão 39 — OAB XVII
Flávia vendeu para Quitéria seu apartamento e incluiu, no contrato de compra e venda, cláusula pela qual se reservava o direito de recomprá-lo no prazo máximo de 2 (dois) anos. Antes de expirado o referido prazo, Flávia pretendeu exercer seu direito, mas Quitéria se recusou a receber o preço. Sobre o fato narrado, assinale a afirmativa correta.
- AA cláusula pela qual Flávia se reservava o direito de recomprar o imóvel é ilícita e abusiva, uma vez que Quitéria, ao se tornar proprietária do bem, passa a ter total e irrestrito poder de disposição sobre ele.
- BA cláusula pela qual Flávia se reservava o direito de recomprar o imóvel é válida, mas se torna ineficaz diante da justa recusa de Quitéria em receber o preço devido.
- CA disposição incluída no contrato é uma cláusula de preferência, a impor ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa, mas somente quando decidir vendêla.
- DA disposição incluída no contrato é uma cláusula de retrovenda, entendida como o ajuste por meio do qual o vendedor se reserva o direito de resolver o contrato de compra e venda mediante pagamento do preço recebido e das despesas, recuperando a coisa imóvel.
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Comentário de cada alternativa
A cláusula de retrovenda é expressamente admitida pelo art. 505 do CC para imóveis, no prazo decadencial máximo de três anos; o prazo de dois anos é lícito.
A recusa do comprador não torna a cláusula ineficaz: o vendedor pode depositar judicialmente o valor e exercer o resgate (art. 506 CC).
Pegadinha: Qualifica como "justa" uma recusa que a lei permite superar por depósito judicial.Na preferência (arts. 513 e seguintes do CC), o comprador só deve oferecer a coisa se decidir vendê-la; aqui Flávia reservou o direito potestativo de recomprar independentemente da vontade de Quitéria, o que é retrovenda.
Pegadinha: Confunde preferência (preempção) com retrovenda.Correta: trata-se de retrovenda, pela qual o vendedor de imóvel se reserva o direito de recobrá-lo no prazo decadencial máximo de três anos, restituindo o preço e reembolsando as despesas do comprador (art. 505 CC). Diante da recusa de Quitéria, Flávia pode depositar judicialmente o valor (art. 506).
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Compra e Venda, Troca e Contrato Estimatório
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