Questão comentada · Direito Civil
Questão 43 — OAB XVI
A Companhia GAMA e o Banco RENDA celebraram entre si contrato de mútuo, por meio do qual a companhia recebeu do banco a quantia de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), obrigando-se a restituí-la, acrescida dos juros convencionados, no prazo de três anos, contados da entrega do numerário. Em garantia do pagamento do débito, a Companhia GAMA constituiu, em favor do Banco RENDA, por meio de escritura pública levada ao cartório do registro de imóveis, direito real de hipoteca sobre determinado imóvel de sua propriedade. A Companhia GAMA, dois meses depois, celebrou outro contrato de mútuo com o Banco BETA, no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), obrigando-se a restituir a quantia, acrescida dos juros convencionados, no prazo de dois anos, contados da entrega do numerário.
Em garantia do pagamento do débito, a Companhia GAMA constituiu, em favor do Banco BETA, por meio de escritura pública levada ao cartório do registro de imóveis, uma segunda hipoteca sobre o mesmo imóvel gravado pela hipoteca do Banco RENDA. Chegado o dia do vencimento do mútuo celebrado com o Banco BETA, a Companhia GAMA não reembolsou a quantia devida ao banco, muito embora tivesse bens suficientes para honrar todas as suas dívidas.
Nesse caso, é correto afirmar que
- Ao Banco BETA tem direito a promover imediatamente a execução judicial da hipoteca que lhe foi conferida.
- Ba hipoteca constituída pela companhia GAMA em favor do Banco BETA é nula, uma vez que o bem objeto da garantia já se encontrava gravado por outra hipoteca.
- Ca hipoteca constituída pela GAMA em favor do Banco BETA é nula, uma vez que tal hipoteca garante dívida cujo vencimento é inferior ao da dívida garantida pela primeira hipoteca, constituída em favor do Banco RENDA.
- Do Banco BETA não poderá promover a execução judicial da hipoteca que lhe foi conferida antes de vencida a dívida contraída pela Companhia GAMA junto ao Banco RENDA.
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Comentário de cada alternativa
Pelo art. 1.477 do CC, o credor da segunda hipoteca, mesmo com a sua dívida vencida, não pode executar o imóvel antes de vencida a primeira, salvo insolvência do devedor. A GAMA é solvente, e a dívida com o RENDA ainda não venceu.
Pegadinha: Ignora a restrição à execução imposta ao credor da sub-hipoteca.O art. 1.476 do CC permite expressamente ao dono do imóvel hipotecado constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor. A sub-hipoteca é válida.
A lei não exige que a segunda hipoteca garanta dívida que vença depois da primeira. O vencimento anterior não gera nulidade: apenas impede a execução antes do vencimento da primeira (art. 1.477 do CC).
Pegadinha: Transforma uma restrição à execução em causa de nulidade da garantia.Esta é a regra do art. 1.477 do CC: salvo insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca não pode executar o imóvel antes de vencida a primeira. O enunciado afasta a insolvência ao dizer que a GAMA tinha bens suficientes para pagar todas as dívidas.
A Lei 14.711/2023 incluiu §§1º e 2º no art. 1.477 do CC, mas manteve o caput (o credor da segunda hipoteca não executa antes de vencida a primeira, salvo insolvência). O gabarito continua válido em out/2026.
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Direitos Reais de Garantia: Penhor, Hipoteca e Anticrese
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