Questão comentada · Direito Civil
Questão 38 — OAB XLII
Mariana e Manuela celebraram contrato escrito de locação de imóvel urbano para fim residencial, pelo prazo de 30 meses. Decorrido o prazo previsto no contrato, Manuela, locatária, permaneceu no imóvel, e Mariana, locadora, periodicamente recebe e dá quitação dos aluguéis recebidos. Sobre a situação de Mariana, passados três meses do prazo fixado no contrato, assinale a afirmativa correta.
- AEstá sujeita ao direito potestativo de renovação de Manuela, que poderá renovar por mais 30 meses o contrato.
- BTem a possibilidade de exercer denúncia vazia, garantindo à Manuela, pelo menos, o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel.
- CNão tem a faculdade de exercer denúncia vazia pois, em razão do prazo contratado inicialmente, somente caberá denúncia cheia.
- DDeverá renegociar as cláusulas contratuais com Manuela, e estabelecer um novo prazo, por não haver presunção de prorrogação contratual para o caso.
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Comentário de cada alternativa
O direito à renovação compulsória (ação renovatória) é próprio da locação não residencial (art. 51 da Lei 8.245/1991); na locação residencial não há direito potestativo de renovação.
Pegadinha: Aplica à locação residencial o direito de renovação da locação empresarial.Na locação residencial ajustada por 30 meses ou mais, se o locatário permanece no imóvel por mais de 30 dias após o termo sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado (art. 46, §1º, da Lei 8.245/1991). Nesse caso, o locador pode denunciá-la a qualquer tempo (denúncia vazia), concedido prazo de 30 dias para a desocupação (art. 46, §2º).
É justamente porque o contrato foi celebrado por 30 meses que a lei admite a denúncia vazia após a prorrogação (art. 46, §2º, da Lei 8.245/1991); a denúncia cheia é exigida nos contratos inferiores a 30 meses (art. 47).
Pegadinha: Inverte o regime dos contratos de 30 meses ou mais e dos inferiores a 30 meses.Há, sim, presunção legal de prorrogação por prazo indeterminado quando o locatário permanece por mais de 30 dias sem oposição do locador (art. 46, §1º, da Lei 8.245/1991); não é necessário renegociar.
Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Locação: Código Civil e Lei do Inquilinato
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