Questão comentada · Direito Civil
Questão 75 — MP-GO 2025 · FGV
Miguel Jorge, proprietário de um terreno de 30.000 m², concedeu a Celina Stela o direito de superfície para a construção e a exploração exclusiva de um supermercado pelo prazo improrrogável de 20 anos. A concessão foi formalizada por escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis e previa, entre outras cláusulas, as seguintes disposições: (i) em caso de transferência do direito de superfície a terceiros, Miguel teria direito ao recebimento de 20% do valor de mercado da transferência; (ii) ao término do prazo contratual, todas as construções e benfeitorias reverteriam ao proprietário do terreno, com indenização integral; (iii) caberia ao superficiário a responsabilidade pelo pagamento de tributos e encargos incidentes sobre o imóvel. Após sete anos de vigência, Celina transferiu o direito de superfície para Palavra Fácil Construtora e Incorporadora Ltda., que, sem consultar Miguel, alterou a destinação original do projeto e iniciou a construção de um complexo de estúdios residenciais, além de instalar um estacionamento subterrâneo, alegando que o subsolo seria inerente à concessão. Miguel, inconformado, pretende ingressar em juízo buscando anular a transferência e a alteração de destinação. Com base no regime jurídico do Direito de Superfície no Código Civil, assinale a afirmativa correta.
- AA transferência é válida, pois o direito de superfície é livremente transmissível, porém, a mudança de destinação autoriza a resolução antecipada, sendo vedado pagamento adicional ao proprietário.
- BA transferência realizada por Celina é nula, pois o direito de superfície é intransmissível sem autorização expressa do proprietário, conforme o princípio da rigidez do título constitutivo.
- CA construção de unidades residenciais viola a destinação pactuada, autorizando a resolução antecipada da concessão, mas a transferência do direito de superfície é inválida e eficaz, sendo exigível o pagamento do valor pactuado.
- DTanto a transferência quanto a nova destinação são lícitas, pois a lei não restringe o uso do imóvel concedido por superfície, cabendo ao proprietário apenas receber as construções ao final do prazo.
- EA transferência depende da anuência do proprietário, mas a inclusão de subsolo é lícita, pois o direito de superfície abrange automaticamente as construções subterrâneas, ainda que não previstas no título constitutivo.
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Comentário de cada alternativa
O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, sendo vedado ao concedente estipular qualquer pagamento pela transferência (art. 1.372, CC), o que torna nula a cláusula de 20%. Já a destinação diversa da pactuada (estúdios residenciais em vez de supermercado) provoca a resolução antecipada da concessão (art. 1.374, CC).
O CC não exige autorização do proprietário: o direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte, aos herdeiros (art. 1.372, CC).
Pegadinha: Cria requisito de anuência inexistente na lei.Acerta quanto à resolução pela destinação diversa, mas erra ao considerar exigível o pagamento pela transferência, que o art. 1.372, parágrafo único, do CC proíbe "a nenhum título"; além disso, a expressão "inválida e eficaz" é contraditória.
Pegadinha: Mistura uma parte correta com a cobrança vedada pelo art. 1.372.A lei restringe a destinação: o superficiário deve observar a finalidade da concessão, sob pena de resolução (art. 1.374, CC).
A transferência independe de anuência, e o direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se inerente ao objeto da concessão (art. 1.369, parágrafo único, CC), o que não ocorre com estacionamento não previsto num supermercado convertido em residencial.
Pegadinha: Inverte a regra do subsolo: a exceção (inerência) vira regra automática.Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Direitos Reais de Gozo e Aquisição: Superfície, Servidão, Usufruto, Uso, Habitação e Promitente Comprador
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