Questão comentada · Direito Civil
Questão 1 — DPE-RJ 2026 · FGV
Marta cedeu verbalmente à sobrinha Joana, em 2019, a título gratuito e pelo prazo de quatro anos, uma pequena casa de sua propriedade, para que nela residisse com os dois filhos menores, em razão da sua situação de hipossuficiência econômica. Findo o prazo ajustado, Joana permaneceu no imóvel sem qualquer oposição de Marta. Em 2024, diante de risco iminente de desabamento do telhado e da impossibilidade de aguardar providências da proprietária sem comprometer a integridade do imóvel e a segurança dos ocupantes, Joana custeou, com recursos próprios e sem prévia autorização de Marta, a reforma emergencial da cobertura. Em janeiro de 2025, pretendendo alugar o imóvel para complementar sua aposentadoria, Marta notificou extrajudicialmente Joana, concedendo-lhe trinta dias para desocupação. Escoado o prazo sem restituição do bem, Marta encaminhou nova notificação, arbitrando unilateralmente aluguel mensal correspondente ao triplo do valor de mercado da região, e ajuizou ação de reintegração de posse cumulada com cobrança. Assistida pela Defensoria Pública, Joana alegou ter adquirido o imóvel por usucapião, diante da posse exercida por período superior a cinco anos com finalidade de moradia, e requereu, subsidiariamente, o afastamento da cobrança do aluguel arbitrado, por reputá-lo abusivo, bem como o ressarcimento das despesas realizadas com a reforma emergencial. Sobre o exposto, à luz do Código Civil e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, assinale a afirmativa correta.
- AEscoado o prazo concedido para desocupação, a permanência de Joana caracteriza esbulho, autorizando a reintegração de posse, assim como a cobrança do aluguel, cujo valor poderá ser arbitrado pela comodante, sem que isso converta o comodato em locação, cabendo ao Juiz reduzi-lo caso o considere abusivo ou desproporcional.
- BA notificação promovida por Marta é inapta a extinguir o comodato, pois, tendo o imóvel sido cedido para a moradia da família de Joana, o contrato presume-se vigente enquanto persistir essa finalidade, independentemente do prazo convencionado, de modo que a retomada dependeria da demonstração judicial de necessidade imprevista e urgente da comodante.
- CA pretensão possessória de Marta deve ser rejeitada, pois a posse de Joana, exercida por mais de cinco anos, com moradia própria e de sua família, sobre imóvel urbano que se presume inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados, consumou a usucapião especial urbana, sendo irrelevante a origem da ocupação, uma vez que a função social da posse prevalece sobre o título do proprietário.
- DO aluguel arbitrado por Marta é devido desde o início da ocupação, em 2019, pois a onerosidade retroage à data da celebração do comodato, ficando, entretanto, limitado ao valor médio de mercado da região, sob pena de descaracterização do contrato gratuito e conversão automática do comodato em contrato de locação residencial.
- EO ressarcimento pretendido por Joana é incabível, pois o comodatário jamais poderá reaver do comodante qualquer despesa realizada sobre a coisa emprestada, inclusive aquelas indispensáveis à conservação do imóvel, não lhe assistindo, igualmente, direito de retenção.
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Comentário de cada alternativa
Vencido o prazo de quatro anos e escoado o prazo da notificação, Joana fica constituída em mora e sua permanência passa a configurar esbulho, o que autoriza a reintegração. O art. 582 do CC permite ao comodante cobrar, até a restituição, o aluguel que ele próprio arbitrar; esse aluguel tem natureza de pena pela mora e não transforma o comodato em locação. O STJ (REsp 1.175.848/PR) admite o arbitramento unilateral, mas exige razoabilidade à luz da boa-fé objetiva, podendo o juiz reduzir o valor abusivo — como o triplo do mercado.
A exigência de necessidade imprevista e urgente reconhecida pelo juiz só se aplica à retomada antes do fim do prazo convencional ou do prazo presumido pelo uso (art. 581 do CC). Aqui o prazo de quatro anos já havia expirado, de modo que bastava a notificação para constituir a comodatária em mora.
Pegadinha: Aplica a restrição do art. 581, própria da retomada antes do termo, a comodato com prazo já vencido.A ocupação nasceu de comodato, isto é, de mera permissão da proprietária, que não induz posse com ânimo de dono (art. 1.208 do CC). Sem posse "como sua", falta requisito essencial da usucapião especial urbana (art. 1.240 do CC); a origem da ocupação é, portanto, decisiva.
Pegadinha: Declara irrelevante a origem da posse, quando a detenção por permissão impede a usucapião.O aluguel do art. 582 do CC só é devido a partir da constituição em mora do comodatário, e não desde o início do empréstimo gratuito. Além disso, o STJ não o limita à média de mercado (exige apenas razoabilidade), e sua cobrança não converte o comodato em locação.
Pegadinha: Faz o aluguel-pena retroagir à celebração do comodato e cria conversão automática em locação.O art. 584 do CC veda ao comodatário recobrar apenas as despesas ordinárias com o uso e gozo da coisa. Despesas extraordinárias e urgentes, indispensáveis à conservação do bem — como a reforma para evitar o desabamento do telhado — podem ser ressarcidas, aplicando-se a lógica das benfeitorias necessárias (art. 1.219 do CC).
Pegadinha: Generaliza a vedação do art. 584, que alcança só as despesas de uso e gozo, para despesas extraordinárias de conservação.Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Usucapião: Modalidades, Requisitos e Procedimentos
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