Questão comentada · Direito Processual Civil
Questão 29 — DPE-RJ 2023 · FGV
Nicéia é locatária de um salão de beleza situado na Comarca de Valença, possuindo contrato escrito com o proprietário Agenor, que reside na Comarca de Volta Redonda. O contrato formalizado teve início em 31/01/2019 com término em 31/01/2024, tendo como fiador Roberto, e ainda sem cláusula de eleição de foro. Durante todo o período locatício, a locatária sempre usou o espaço explorando o mesmo serviço e pagava aluguel inicial de um mil e quinhentos reais, reajustado anualmente em seu curso pelo índice definido. Em maio de 2023, depois de incessantes tratativas com o locatário para fixar as bases para a repactuação contratual para novo período locatício, já que Nicéia pretende manter seu salão no mesmo lugar, a locatária finalmente resolveu propor ação renovatória de aluguel. Acerca da demanda, é correto afirmar que:
- Adeve ser ajuizada em Volta Redonda, domicílio do réu, diante da inexistência de foro de eleição;
- Bo valor da causa deverá corresponder a seis vezes o valor do aluguel que Nicéia pretende pagar;
- Ccomo Roberto continuará desempenhando sua função de fiador, a inicial precisa indicá-lo, dispensando-se sua aceitação;
- DNicéia, em maio de 2023, ainda não decaiu de seu direito à propositura da ação renovatória;
- Emesmo devendo IPTU do imóvel locado de sua contratual responsabilidade, poderá Nicéia provar o pagamento em trinta dias contados da distribuição da ação.
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Comentário de cada alternativa
Nas ações locatícias, é competente o foro do lugar da situação do imóvel, salvo foro de eleição (art. 58, II, da Lei 8.245/1991). Sem eleição, a ação corre em Valença, e não no domicílio do réu.
Pegadinha: Aplica a regra geral do domicílio do réu em vez da regra especial da Lei do Inquilinato.O valor da causa nas ações locatícias corresponde a doze meses de aluguel (art. 58, III, da Lei 8.245/1991), e não a seis.
Pegadinha: Altera o multiplicador de 12 para 6.A inicial deve indicar o fiador e vir com documento que comprove que ele aceita os encargos da fiança na renovação (art. 71, V e VI, da Lei 8.245/1991). A aceitação não é dispensada.
Pegadinha: Dispensa a anuência do fiador, que a lei exige.A renovatória deve ser proposta no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do término do contrato (art. 51, §5º, da Lei 8.245/1991). Com término em 31/01/2024, o prazo decadencial vai de 31/01/2023 a 31/07/2023, e maio de 2023 está dentro dele. Os demais requisitos também se cumprem: contrato escrito de 5 anos e mais de 3 anos no mesmo ramo (art. 51, I a III).
A prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento cabia ao locatário deve instruir a petição inicial da renovatória (art. 71, III, da Lei 8.245/1991), ao lado da prova do exato cumprimento do contrato em curso (art. 71, II). A lei não prevê prazo de 30 dias após a distribuição para essa comprovação.
Pegadinha: Inventa um prazo posterior para um requisito que deve acompanhar a inicial.Resolva esta e milhares de outras questões
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