Questão comentada · Direito Civil
Questão 26 — DPE-PE 2025 · FGV
Carlos firmou um contrato de locação residencial com prazo determinado de 30 meses, sendo o único locatário formal do contrato. Passados 12 meses do início da locação, Carlos faleceu subitamente. Ele residia no imóvel locado com sua esposa, Ana, com quem era casado sob o regime da comunhão parcial de bens, e com seus dois filhos menores de idade. Ao tomar ciência do falecimento, o locador notificou Ana comunicando que, diante da morte do locatário, considerava extinto o contrato de locação e solicitava a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias. Ana respondeu extrajudicialmente, informando sua intenção de permanecer no imóvel até o término do contrato, junto com os filhos. Sobre o fato narrado, com base na Lei nº 8.245/1991, assinale a afirmativa correta.
- ACom a morte do locatário, o contrato de locação residencial por prazo determinado se extingue automaticamente, independentemente da vontade dos sucessores ou do locador. A exigência de desocupação feita pelo locador é válida.
- BA morte do locatário autoriza o locador a denunciar o contrato de locação residencial antes do prazo ajustado, ainda que haja familiares residindo no imóvel, pois a obrigação contratual era personalíssima.
- CA morte do locatário não extingue o contrato de locação residencial, sendo assegurado o direito de permanência no imóvel à esposa e aos filhos que com ele residiam, como sucessores no contrato, até o final do prazo contratual.
- DA viúva pode permanecer no imóvel apenas se houver cláusula expressa no contrato de locação autorizando a sucessão contratual por morte do locatário; do contrário, o locador pode retomar o imóvel.
- EEm caso de morte do locatário, o contrato de locação é automaticamente prorrogado por prazo indeterminado, mas o locador tem o direito de exigir a desocupação do imóvel a qualquer tempo, com aviso prévio de 30 dias.
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Comentário de cada alternativa
A morte do locatário não extingue a locação residencial: há sub-rogação legal em favor do cônjuge/companheiro e, sucessivamente, dos herdeiros necessários e dependentes que residiam no imóvel (art. 11, I, Lei 8.245/1991). A notificação do locador é, portanto, ineficaz.
Pegadinha: Afirma extinção "automática", quando a lei prevê justamente a continuidade por sub-rogação.A locação não é obrigação personalíssima para fins de extinção por morte; a Lei do Inquilinato expressamente determina a sub-rogação dos familiares residentes (art. 11, I). Não há hipótese de denúncia antecipada pelo locador nesse caso, e no prazo determinado ele sequer pode reaver o imóvel (art. 4º).
Pegadinha: Qualifica como personalíssima uma relação que a lei manda transmitir aos familiares residentes.Correta: nas locações residenciais, morrendo o locatário, sub-rogam-se nos seus direitos e obrigações o cônjuge sobrevivente e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na sua dependência econômica, desde que residentes no imóvel (art. 11, I, Lei 8.245/1991). Ana e os filhos podem permanecer até o fim do prazo de 30 meses, pois o contrato prossegue nos mesmos termos.
A sub-rogação decorre da própria lei (art. 11, I, Lei 8.245/1991), dispensando cláusula contratual; aliás, cláusula que a afastasse seria nula por contrariar norma da lei (art. 45).
Pegadinha: Condiciona a cláusula expressa um efeito que é legal e automático.A morte não converte a locação em prazo indeterminado: o contrato continua com o mesmo prazo, agora com os sub-rogados (art. 11, I, Lei 8.245/1991). A denúncia vazia com aviso de 30 dias só cabe em locação já vigente por prazo indeterminado.
Pegadinha: Mistura a sub-rogação com a regra da denúncia de contrato por prazo indeterminado.Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Civil): Locação: Código Civil e Lei do Inquilinato
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