Questão comentada · Direito Empresarial
Questão 50 — OAB XLV
A sociedade empresária Elétrica Passa Sete Ltda., por meio de seu administrador, ajuizou tempestivamente ação renovatória de locação não residencial referente ao imóvel onde está localizada a filial na cidade de Varginha, MG.
Na petição inicial, a autora indicou as condições oferecidas para a renovação da locação, especialmente o novo valor do aluguel proposto.
Apresentada a contestação, o locador informou que recebeu proposta de terceiro para a nova locação em condições melhores do que aquelas propostas pela locatária na petição inicial, sendo o valor locativo do imóvel 12% maior do que o oferecido pela locatária.
Considerados os fatos narrados, assinale a afirmativa correta.
- AO locador não pode apresentar na contestação proposta de terceiro para a locação, ainda que em condições melhores, diante do direito potestativo do locatário à renovação compulsória.
- BA proposta de terceiro pode ser apresentada em documento público ou particular. Caso o documento seja particular e esteja com assinatura autenticada, é dispensável a intervenção de testemunhas.
- CO locatário poderá, em réplica, manifestar ao locador que aceita as condições apresentadas por terceiro para obter a renovação pretendida.
- DO ramo de negócio a ser explorado pelo terceiro proponente pode ou não ser o mesmo do locatário, desde que seja explorado continuadamente nos últimos três anos.
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Comentário de cada alternativa
O direito à renovação não é absoluto: o locador pode alegar na contestação que tem proposta de terceiro em melhores condições (art. 72, III, Lei 8.245/1991). Também pode alegar insuficiência da proposta do locatário e retomada nas hipóteses do art. 52.
Pegadinha: Trata como absoluto um direito que a Lei de Locações limita expressamente.A proposta do terceiro deve ser comprovada por documento subscrito pelo terceiro e por duas testemunhas (art. 72, §2º, Lei 8.245/1991). A lei não dispensa as testemunhas quando a assinatura é autenticada.
Pegadinha: Cria uma dispensa de testemunhas inexistente na lei.Quando o locador contesta com base em proposta de terceiro em melhores condições (art. 72, III, Lei 8.245/1991), o §2º do mesmo artigo permite ao locatário aceitar, em réplica, essas condições para obter a renovação. O direito de preferência do locatário é assim preservado, mesmo diante de valor locativo 12% maior.
O art. 72, §2º, da Lei 8.245/1991 exige que a proposta indique claramente o ramo a ser explorado pelo terceiro, que não poderá ser o mesmo do locatário. O prazo de três anos de exploração ininterrupta do mesmo ramo é requisito do locatário para a renovatória (art. 51, III), e não do terceiro.
Pegadinha: Mistura a vedação de ramo idêntico com o requisito de três anos do art. 51, III, que é do locatário.Para aprofundar
Doutrina Essencial (Direito Empresarial): Estabelecimento Empresarial, Trespasse, Aviamento, Ponto Comercial, Ação Renovatória e Built to Suit
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